商铺单价低过住宅“一铺养三代”受冲击

912.17亿元，刚刚过去的天猫"双11”再创交易额新高。某房企也借着"双11”，旗下楼盘的社区商铺全面降价，铺面价格甚至比住宅还要便宜。社区商铺，这个过去商铺投资中的"小盘活跃股”，如今的情况不太景气。

社区商铺大清盘
价格甚至低过住宅

10月滨江核心地块出让的两块地，楼面地价创下历史新高，达到了2.1万元/平方米。

这样一个板块，如果传出商铺涨价的消息似乎并不奇怪，但近日某知名房企开发的楼盘，其商铺却传来降价大促销的消息。这些商铺比邻该企业开发的一个商业综合体，商铺清盘价仅仅2万元/平方米起，其中一套商铺现价265万元，相比原先的价格降幅超过30%。"这也是我们配合双11的一次大促销。”该楼盘销售人员如是说。

这个价格有多便宜？该商铺所在的楼盘，其今年成交的住宅房源均价基本在25000元/㎡左右，商铺却降至20000元/㎡的起价，低过了住宅。

在这一区域，60㎡的社区商铺租金可以达到6~8万元/年，这意味着若能成功租出去，每年的投资回报率还是较稳定的，可以达到5%左右。

受电商、综合体冲击
社区商铺不好卖

虽然有一种说法，该房企商铺降价是为了回笼资金，为拿地做准备，但随着房地产投资客减少，电商行业发展迅猛，以及商业综合体的大量出现，社区商铺难卖已经成了房产圈的共识。

某丁桥楼盘的置业顾问介绍，一个月最多就一两组客户来询问商铺，能够依靠降价把商铺销售出去就很不错了，他告诉记者："区域内有些商铺价格一直在降，但无人问津。”

"商铺和住宅不一样，住宅是自住为主，商铺都是投资型需求，降价也不一定有效果。”某房企营销总表示，手里的住宅基本已经清盘，但商铺却一直没有好的去化途径。他告诉记者，楼市的黄金十年同样炒高了商铺的价格，如今多的是亏在业主手里的二手商铺，一手的社区底商就更难卖了。

记者了解到，一些二手商铺售价相比购买时跌了20~30%。以位于中山北路百井坊附近的某套商铺为例，总面积300m2左右，房东2010年买入价格是1850万元，现在挂牌出售的价格是1350万元，足足亏了500万元，跌了27%。

社区商业规划过量
不符合实际需求

过去社区商铺之所以比较好卖，一是因为房地产黄金十年，投资需求大，且"一铺养三代”的传统理念被广泛认可；二是电商冲击还没那么大，社区商铺的经营能够盈利。

但社区商铺的好日子已经过去。记者从万科了解到，过去，万科在住宅项目中会拿8%来做社区商铺，如今这么大体量却很难卖。"现在我们已经减少商铺比例，如果这个楼盘的商业是内生型，以服务小区业主为主的，就只配2%商业，如果能辐射到周边小区的，则设置4%左右。”

记者了解到，目前社区商铺的业态主要为两类，一是便利店这样的零售型业态，另一类是餐饮、健身等服务型业态。而对于一个小区自身的需求来说，万科表示"五菜一汤”就够了，包括：绿色、时尚的社区菜市场（汤），健康、便民的社区食堂，丰富、齐全的品牌超市，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行(五菜)。顶多再加点水果店，宠物服务类的业态，所需要的面积并不是太大。

但这几年新推的楼盘动辄就有五六千平方米的社区商业规划，很容易陷入销售困境。赢商机构总经理方芳表示，很多开发商还停留在过去的思维，认为商铺可以赚钱，在规划时忽略了实际需求，社区商铺本身规划严重过量，造成了如今有价无市的局面。

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