成都商业地产走俏写字楼供应量创历史新高

    从"小阳春”到"三伏天”，持续快速升温的成都楼市早就令投资者坐不住了，日前记者从锐理数据平台、中原地产、新港地产等市场研究机构获悉，成都商业地产、写字楼、小户型等投资性物业市场今年全线飘红，销售"量价齐升”的同时租金也呈现出上涨态势。而据业内人士预估，明年投资性物业仍然将延续今年持续走高的行情，商铺、写字楼等持有性物业或将取代传统住宅成为投资新宠。

    仅11月商铺上涨就达50%

    2009年11月前三周，成都主城区商品房成交130万平方米，创下了今年5月以来新高；也就在住宅热销的同时，商业地产市场同样"艳阳高照”。据新港地产不完全统计，成都中心城区商铺的平均售价从2008年的14500元/平方米升至2009年12月初的30350元/平方米，增长高达109.31%。

    热销上升的走向至今势不可挡，而11月份中心城区商铺成交均价上涨最为明显。新港地产提供的数据显示，2009年成都中心城区在售商铺11月第一周成交均价为19109元/平方米，第二周在售商铺成交均价上涨到26270元/平方米，第三周成交均价达到30333元/平方米，第四周成交均价定格在30350元/平方米。"成交均价直线上升的原因，主要是因为11月28日伊藤建设店的开业，建设路商圈高价商铺的集中入市引起主城区商铺价格集体走强，成都商业地产行情一路上扬的趋势仍然很明显。”新港地产市场研究人员告诉记者。

    新港地产同时透露，现主城区商业供应以社区型为主，空置率为1.8%，商铺平均月租赁价格也达到217元/平方米，面积100平方米左右的商铺现在转让费往往都在6~8万元，200平方米左右的转让费在15万元以上。2009年的商业地产在这个冬天着着实实地火了一把。
    
    写字楼供应量突破历史高点

    中原地产刚刚结束了对成都写字楼市场的全年市场调查，调查结果显示：今年前11月，成都市主城区总计有33个写字楼项目（不含总部基地）取得预售许可证，总供应量达到104.46万平方米。供应量呈井喷状态，大大超过2008年77.11万平方米的供应量，突破历史最高点；其中销售型写字楼总供应量达到96.61万平方米，只租不售经营模式的写字楼供应量为7.85万平方米。天量供应给市场消化造成巨大的压力。

    2009年1~11月，成都写字楼市场成交52.55万平方米，同比2008年增长34.5%，增长幅度较大。中原地产分析认为，成都写字楼市场从今年5月开始成交量保持平稳上升，月均成交量维持在6万平方米以上，市场需求强劲。预计2009年全年写字楼成交量将突破60万平方米。中原地产市场研究人士表示，尽管成交出现较大增长，但供应量的大幅增加仍然使得成都写字楼市场呈现出供过于求的态势，成都写字楼市场目前的供需比已超过2，也就是说两套写字楼实际上只有一套能实现成交，成都写字楼市场的消化压力仍然较大。

    今年前11月，写字楼销售平均报价7948元/平方米，较2008年成交价7831元/平方米出现1.5%的微小涨幅。受经济复苏的影响，多个项目从下半年开始上调销售价格，上调幅度为200~1000元/平方米。写字楼租金基本与2008年持平，甲级写字楼租金由2008年平均108元/平方米/月下调至2009年平均105元/平方米/月；乙级写字楼租金由78元/平方米/月下调至76元/平方米/月，租金出现微幅下调。但从第三季度开始，随着租赁市场的活跃，租金开始回升，中原地产预计全年租金与2008年基本持平。

    小户型住宅投资热情一路高涨

    除瞄准刚性需求、首次置业以外，资金量小、变现方便、处理灵活的小户型住宅同样也是房产投资的上选。记者从锐理数据平台获悉，今年9~11月，50~90平方米小户型住宅的成交量较前几个月都出现稳步增长。6~8月主城区该区间内的小户型成交还在2万套，成交面积150万平方米左右，而最近3个月的成交量已超过2.5万套，成交面积一举超过200万平方米。

    目前很难厘清小户型购房者的投资比例，但至少可以肯定的是，完全定位于商务、投资功能的商住公寓几乎全部面向投资者。今年写字楼新项目中有超过三分之一的供应量来自小户型商住公寓，面积约36万平方米。这部分商住公寓为写字楼立项，规划为40~60平方米小户型商住楼或酒店公寓。产品定位介于住宅和写字楼之间，可商可住，但更多的是偏向居住功能，例如金府SOHO、金府国际、经典再现等项目。

    中原地产认为，商住公寓的出现是在写字楼市场供应压力较大情况下市场自发调节的结果，也一定程度上缓解了写字楼市场的压力。目前市场上适用于中小企业的小户型写字楼需求仍然强劲，针对该类需求的金色海蓉蚂蚁工房、置信未来广场等小户型均在较短时间内实现快速销售，因其投资门槛较低、资金量较小，小户型住宅、商务公寓仍是购房者最为普遍的投资方式。

 

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