楼盘“商铺返租”需面临多少风险

   问：最近看中的一个楼盘商铺说是可以每年返租30%，这个是否属于合同可以约束的条件？还是只是噱头？

   答：商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。目前，不仅是社区楼底街铺，甚至是写字楼、商场等都出现了这样的宣传方式。目前，一般约定的返租回报率在5-15%，部分项目甚至会开出更高的回报率来吸引投资者。

   至于是否为噱头，则需要看开发商在宣传期间开出的返租条件和实际的执行情况。一般提出返租的商铺多是销售不佳的项目，欲通过返租来吸引投资者进入。部分正规公司会在签订销售合同后，另行与投资者签订返租合同或协议，至此该返租文件拥有法律效应，若购得商铺后开发商没有按照该合同或协议执行，购房者可以到法院起诉要求返回返租期内约定的租金。但是，开发商或采取公司清算、跑路等方式避开支付该笔返租费用，投资者有可能会陷入空头承诺。

   更值得留意的是，依据我国法律规定，开发商实际上是不能采取"售后返租”的方式销售未竣工的商品房。因此为规避这类政策，开发商一般先与投资人签订买卖合同，之后开发商会另行成立一家物业管理公司进行后期招租和经营管理，让投资人再与物管公司签订包租协议。然而开发商一旦逾期交房，对投资人构成违约的话，投资人同样也会因逾期交房，而对物业经营管理公司构成违约———也就是说投资者不仅拿不到约定的返租金额，更需要面临物业管理公司有关违约金的追讨。

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