2009投资大型购物中心及商场店中店须谨慎

社区商铺将是今年商铺投资的主要方向

去年下半年至今，低单价的社区商铺一直是深圳商铺市场的热点。在金融危机下，高端消费需求受到较大程度的打压，而日常生活开支需求受到的影响就小得多。住宅底商作为投资品种，在金融危机下有几个较利于中小投资者的特点：一是单价较低，深圳近期在售的住宅底商多集中在15000-36000元/平方米的范围内，总投资金额较小；二是消费需求稳定，住宅底商定位周边住宅消费需求，受到金融危机影响较小且抗跌性较强；三是住宅底商总体量不大，受业态组合影响较小，独自生存能力较强，只要入住率稳定，对于主力店的需求和依赖程度较低，在合适的租金水平下不易出现大范围空置的情况，总体风险较低。

在社区商铺的投资中，投资者也一定要对几个问题心中有数：一是社区总体的入住率如何，这将是所投资商铺最重要的支撑力；二是所投资铺位的工程条件如何，在金融危机下，尽量要选择带餐饮功能的商铺，因为中低端餐饮受到的冲击是最小的；三是商铺面积，要根据社区的具体情况来定夺。一般情况下实用面积40-80平方米为宜，既能满足便利店的需求，又可以满足小型餐饮的面积需求，同时也可以兼顾多数社区零售商业的面积需求。最后还要参考周边商业的租金水平，判断该社区商铺的售价是否合理，一般能达到6%左右的年租金回报率比较合理。今年年初个别地产商抛售的社区商铺中，也有出现10%租金回报率的，属于个别情况。

投资大型购物中心及商场店中店须谨慎

购物中心的运营管理一直以来是让诸多地产商头痛的问题。业态业种组合、租售比例、资金退出方式等问题一直没有完美的解决方法。在目前国内REITs（房地产信托投资基金）还远未成熟的情况下，发展商由于无合适资金退出渠道，往往在商铺租售比例上难以把握。如果追求快速回收资金，不仅面临销售方面的巨大压力，售后也难以对业态组合有足够的控制力，很可能使得整个商场七零八落，业态组合混乱，甚至因为难以协调统一招商节奏，出现较大面积空置。一旦这种情况发生，带给中小投资者的是毁灭性的打击。

在深圳市场，大型购物中心往往由于有主力店以及集中宣传造势等优势，要价极昂，每平方米超过六七万是常事，价格容

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