厦门写字楼：收益稳定适宜长期投资

约1年半前，厦门湖里万达广场的写字楼刚上市，即被哄抢一空。日前，万达发出通告，这批写字楼已达交房条件，业主可办理相关收房手续。与此同时，已有部分投资客在二手市场上转售买下的写字楼，其售价，据房产中介人士透露，约1.6万元/平方米。相比购入价1.3万元/平方米，这个价格在中介看来并不算理想，"光一年多的月供就要支付不少利息，而且还得考虑首付被占用的利息成本。”一位业内人士算了下账，认为收益率过低。

与住宅、商铺近两年价格飞涨的形势相比，厦门写字楼一直处于不温不火的状态，但从投资回报率看，租售比可达5%左右，而商铺目前的回报率仅为3%。在这样的背景下，一些房产中介人士建议，投资者可放弃原先投资住宅、商铺的暴利企图，而将眼光转向细水长流的写字楼。

现状1：价格比住宅和商铺低

厦门写字楼的价格目前处于什么水平？这周一，记者翻看当地纸质媒体，看到几则写字楼的出售广告。一是位于湖里金尚路、林德叉车厂附近的写字楼，售价8500元/平方米；二是位于厦禾路文灶地段的帝豪大厦，售价1.5万元/平方米；还有位于软件园二期内的整层写字楼，售价仅7600元/平方米。

和周边的住宅相比，这样的价格显得"黯然失色”。比如帝豪大厦每平方米1.5万元的售价，对其周边住宅来说恐怕是最低的价格水平，据记者了解，文灶附近价格2—3万元左右的房子不在少数。而岛内目前万元以下的二手房已难以寻觅，更逞论每平方米7、8千元。商铺更不用说，经历了2010年年底到2011年上半年的疯狂追涨，像文灶这样繁华地段的店面基本要4、5万元/平方米。

厦门大世纪地产顾问代理有限公司文园路门店经理俞林介绍，"按建成年份划分，岛内写字楼价格有四个层次，90年代初期的，售价8000—9000元/平方米，如海光大厦、华兴大厦、湖光大厦；95—98年期间的，售价在1.2万元—1.5万元/平方米，如皇达大厦；2000年左右的售价1.5—1.7万元/平方米，如帝豪大厦、财富港湾；最新的，2005年后的，对趋势把握相对好一点，价格可达2.2—3万元/平方米左右，如新景中心、中闽大厦、钻石海岸。”虽然价位较高的写字楼也有，但数量稀少，而同等地段下，其价格大多远远落在住宅和商铺后面。

   现状2：涨价速度慢

尽管如此，这两年间写字楼房价并非没有上涨，有的还翻番。DTZ戴德梁行一份关于2011年厦门房地产的年终报告称，厦门岛内西部乙级及以下各档次二手写字楼售价同比涨幅为15%-25%，而据欣居房地产代理有限公司负责写字楼业务的经纪人邓水平介绍，软件园二期目前虽只卖7000多元/平方米，但在2008年时才卖3000多元/平方米，新景中心2009年卖1—1.4万元/平方米左右，现在单价约2.2万元。

"只是涨得慢，商铺半年价格都翻一番，写字楼好几年才涨一点。尤其是老一点、90年代的写字楼，价格多年来缓慢上涨，每年涨十来个点而已。”一直在前线跟投资客打交道的邓水平和俞林都这样告诉记者。

涨得慢的原因，厦门某业内人士认为跟近年来供应量加大有关。2005年后，厦门市政府划出岛内东部CBD区域，出让了不少办公用地，并主导建设成片的写字楼，使得其供应量在短时间内大增，而从需求来看，企业投资比个人购房投资相对理性，这使购买写字楼的投机客比购买住宅和商铺的人要少得多。"因为投机客要考虑转让时有没有人接手的问题。”

新一点的写字楼之所以价格在2年间能翻番，有背后原因。软件园和观音山的写字楼由政府出资建设，出售时附加条件门槛高，带招商引资性质，然而一旦符合门槛，购入价却相对较低，仅3、4千元/平方米，几年后以股权出让形式再转手，价格翻番不难。而开发商自建的写字楼，2006年以后的，一般定位高端规划较好，租金上涨快，售价上涨幅度也更高，比如中闽大厦。另外像2009年开盘的新景中心，遭遇经济危机，地段虽好价位却低，吸引了一定的投资客，价格上涨的速度就快。

他认为，"总体来说，写字楼还是处于稳步升值的态势，问题在于参照物住宅和商铺涨得太快。”

现状3：租金回报却可观

如果从投资回报率的角度看，写字楼升值速度虽慢，却是目前租售比最可观的物业。在经过一轮的疯狂炒作后，厦门的店面泡沫含量已过高，一些地段7、8万元/平方米价格的店面，月租金不到50元/平方米，投资回报率普遍在3%以下，甚至不到1%，而写字楼的回报率却保持在5%左右。

俞林举例，"海光大厦、华兴大厦、湖光大厦，售价8000—9000元/平方米，月租目前大概40元/平方米，观音山目前月租金70—100元/平方米，售价也是8000—9000元/平方米，回报率基本在5个点以上。”

就在这两年，写字楼租金涨了不少。2008年期间，由于写字楼供应量骤然放大，空置率较高，当时成片的观音山写字楼，鼓励性招租只需要每月15元/平方米，但很快就到40、50元，继而涨到现在的100元/平方米。而海光大厦租金前年20元/平方米，今年要40元/平方米。"这个春节比去年7月，写字楼租金上调了5—7%的幅度。许多成长性的中小企业开始有入驻需求，从住宅办公走向写字楼办公，或从乙级以下向更高端写字楼搬迁。”俞林说。

高端写字楼租金涨幅还要高，戴德梁行研究报告显示，银行中心、国际银行大厦、建行大厦等位于鹭江道CBD的甲级写字楼，租金从去年上半年的每平方米每月110—140元，上涨到年末的140—170元。"相比售价，写字楼租金上涨幅度更大，相应的投资回报率也就提了上去。”俞林总结。

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