成熟社区商铺未来较难有大幅的提升空间

   近日,位于海珠区上渡路的几个铺面出现在拍卖市场上,一楼铺面参考价2万元/平方米,二楼铺面的参考价格在6600元/平方米左右,价格诱人。不过记者查看现场之后发现，这个商铺虽然价格"笋”，但由于"手尾”多，风险非常大。

   上渡路近日放出的一批商铺拍卖标的的参考价格明显低于市场价格，吸引了很多投资者关注。

   记者昨日实地考察发现，这几个标的铺面都位于中信乐涛苑的裙楼，整个小区位于上、下渡路的中间位置，非常繁华。不过拍卖的几个铺面位置都不太好，其中125号之六的那个铺面并不是正对上渡路，而是位于内街，旁边的铺面以经营餐饮为主，而该铺面目前在经营服装。

   一楼铺市价3万元左右

   该路段以靠近滨江一带的商铺为例，小面积的临街铺放盘价16万~17万元/平方米左右，实际成交为14万~16万元/平方米之间。中原工商铺区域总监法永能透露，前3个月一个小商铺的成交价为14万~15万元/平方米之间，15万~16万元/平方米的价格略高。而100平方米以上的大面积单位普遍为12万~13万元/平方米，面积大则价格可能稍低。
 
   据了解，下渡路的临街商铺以60~70平方米之间的小面积单位为主。据了解，大面积临街铺租金约为120~150元/平方米/月之间，而面积较小的临街铺300~500元/平方米/月不等。

   合富置业专家估计，从这几个一楼商铺的位置来看，估计市价在3万元/平方米左右，租金估计在200元/平方米上下。

   二楼铺考验经营能力

   本次拍卖的2楼大面积商铺面积为2543.92平方米，参考价格1683.57万元，即参考均价约为6600元/平方米。

   法永能认为，这种二楼单位的租金约为40元/平方米·月，如果以6600多元/平方米价格成交，回报率很高；经过装修租金可达60元/平方米·月。不过，投资者要注意这个商铺的"可塑性”，比如是否有独立门面，还是楼梯在背对马路之后等。

   中原地产三级市场发展总监刘广浩也认为二楼商铺比较笋，"但从过去几次易主的经历来看，对于这种大型商铺，投资者要先对其进行筹划，具备经营能力后再出手”。

   升值空间有限

   法永能认为,该板块的社区成熟,附近也没有大规模的规划,没有大型商业中心,整个板块已经基本成型成熟,如果投资者想要寻求稳定的投资回报,可以考虑该区域的商铺,如果希望获得较大的升值空间,这个区域未来较难有大幅的提升空间。

   风险提示

   铺面似被重新分割复原有困难

   记者在现场发现,一楼的几个商铺与拍卖公告上标注的面积相差甚远。以125号之六为例,拍卖公告称有39.87平方米,然而实际目测不超过10平方米。139号之四在公告中称有54.6765平方米,目前是一家修鞋店,记者目测不超过20平方米。鞋店老板也告诉记者,租赁合同上写的是十几平方米,租金为2200元/月,这样算起来这两个铺面的实用率可能只有30%左右。

   记者随后向多方求证,刘广浩告诉记者,这种比较老的商铺不太可能出现这么低的实用率。一般来说这种裙楼项目如果属于一个业主的话,很多会被隔成多间出租,有时可能会任意间隔,而不遵循房产证上标注的面积,这些商铺很可能也是出现了这样的情况。

   拍卖行的工作人员也告诉记者,125号之六的很大一部分被电房所占用,业主购买之后要自行解决;139号之五目前的面积则超过了实际面积,买入后也要自觉间隔出来。139号之四不足的面积目前难以确定,估计投资者买入之后收回这一部分面积会面临一些困难。

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