北京商业放量“转战”商业地产成投资热土

年末，北京商业迎来了新一波放量狂潮，王府井、西单、三里屯和亚奥等新老商圈陆续都瞄准了各个商圈的商业空白。而随着国家宏观政策对于住宅地产项目的收紧，可以长期持有并获得回报的商业地产项目，愈发成为开发商眼中的"香饽饽”。

商业放量"转战”核心商圈

继圣熙8号、北苑北辰等赶在"十一”长假前亮相后，又有多家商场在今年四季度启动招商。继商业在京城社区市场集中放量后，这些新兴商业项目不约而同地将目光瞄准了核心商圈。

在亚奥商圈，曾经在北京奥运会期间作为储备基地，后转型零售卖场的新奥购物中心，已经进入了开业筹备期。除了已经亮相的影城外，部分餐饮品牌将在年底开业。

据该商场相关负责人介绍，新奥购物中心总体量约为24万平方米，定位为家庭生活中心，涵盖百货、餐饮、儿童乐园等业态。

在新奥购物中心筹备开业的同时，北京王府井和西单两大商业核心区也动静不小。记者昨日获悉，在正在筹备开业的商业项目中，最接近开业的是距离王府井百货大楼不远的王府井国际商城。据介绍，王府井国际商城已经更名为淘汇新天，该项目共有9层，总体量约为4万平方米。目前王府井商圈现有商业已趋于饱和。在这种现实下，淘汇新天项目将打破传统商场的经营模式。据悉，淘汇新天很可能会在明年5月1日亮相。

在淘汇新天决定以新商业模式进入商圈的同时，位于王府井大街南侧的北京饭店二期高端商业项目北京宫也正在紧锣密鼓的筹备中。曾在赛特、金融街购物中心等多家高端商场任职的池洋将掌舵该项目。

就在老牌商圈的商业格局面临地震的同时，京城的新兴商圈"不甘人后”。不久前，位于三里屯商圈的北京世茂百货正式启动招商，并与ArabaFenice、Y-3和健一公馆等高端品牌签约。

同时，这也掀起了三里屯商圈的商业放量序幕，按照本土零售品牌北京华联的扩张计划，其将在3年内新开9家购物中心，其中惟一一家位于核心商圈的商业项目是华联购物中心三里屯店。

据了解，"老佛爷”与香港I.T集团已签署合资协议，组建权益50：50的合资公司，进军中国内地百货业，首站选址西单商圈。而金融街控股作为物业业主，将与老佛爷及I.T集团在即将开幕的第十四届京港洽谈会上正式签署合作协议。这一项目隶属金融街西单广场，位于西单商场北侧区域，主体建筑已经封顶，但开业时间要等到2013年。

商业地产成投资热土

在楼市调控政策收紧的大背景下，商业地产领域已经成为开发商眼中名副其实的"香饽饽”，不少开发商纷纷将发展重心投向商业地产领域。

将北京首店选择落户三里屯地区的世茂百货就是如此。而且，世茂百货的商业地产之路，并不仅仅是北京一站。据悉，世茂百货将于5年内在上海、北京、沈阳、武汉等城市开设20余家百货店。

而位于王府井商圈，正处于筹备期的淘汇新天也颇受外界期待，除了其选址外，还得益于其拥有资金实力雄厚的投资方。淘汇新天项目幕后的投资方是汇丰·南丰投资管理有限公司，汇丰银行和南丰集团各占50%股份。而南丰集团是香港较大规模的地产公司，总资产在千亿港元以上。

事实上，打造商业地产项目，长期持有物业，获得长期的商业回报而非销售住宅地产这种"一锤子买卖”，已经成为不少企业新的发展思路。不过，这些企业在对待商业地产项目的选择上并非毫无根据，而是看重这些商圈现存的商业空白。

以即将在明年亮相的淘汇新天为例，这家商场在王府井商圈各种定位商业相对齐全的状态下，就将定位为时尚品牌，以差异化经营加入王府井商圈的竞争中。

不仅是王府井商圈，尽管西单商圈主打年轻、时尚的消费特色已经颇为知名，但该地区已经多年没有新的商业项目亮相，新鲜"血液”注入后，西单商场在北京商业领域的竞争力将进一步提升。

商家须维持运营团队稳定

不过，这些商场在正式开业面临消费者"检阅”之前，还需要经历很多环节。而商场筹备期最为重要的招商环节，在造就一批"前辈”商场成功的同时，也有一些商场因为招商不顺利，迟迟难以迎客，即便以"半成品”状态开业，客流也会受到较大影响。

在一位知情人看来，招商进度缓慢是掣肘商场如期开业的重要因素，而与商场招商不利有密切关系的就是运营团队的频繁更迭。该人士表示，新运营团队接手，对于商场而言更像是一次"推倒重来”，这让商场的定位、招商等没有主线充满变数。

事实上，商场运营团队是否稳定，已经成为不少品牌选择商场的首要因素。据餐饮巨头哈根达斯的一位负责人介绍，曾经接触的一些商业项目，最终没能实现合作，就是因为其运营团队不够稳定。在他看来，运营团队的频繁更迭，会给商场的定位和日后发展增添不确定性，品牌商一般不会冒险入驻。

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