投资写字楼甜蜜中夹杂着难局

   与商住相比，无论从哪方面看，写字楼在商务地产的家族中都拥有更为纯正的血统，大公司的青睐，高水平的租金都令写字楼投资客们收益不菲，不过他们在享受着比商住楼更高的投资回报的甜蜜的同时，也都有着自己的烦恼。
   外貌看似平常的何先生，就是写字楼投资客的一员，在他看来，那些住宅的投资客们顶多算是"小打小闹”，而象他这样的投资客才算得上是"大户”，何在东直门有将近500平方米的纯写字楼物业，每年会为他带来将近200万元的收入。
   没人可以否认写字楼投资为投资客带来的巨大收益，但毕竟像何先生这样才大气粗的投资客还是少数，在一些投资客享受着写字楼投资"甜蜜”的同时，另一批投资客却不得不面对着"难局”——高昂的价格成本、受成本限制的持有规模甚至不同的物业管理水平都在困扰着写字楼的投资客们。

   核心区保回报想买难上难

   实质上，即使是像中何先生一样的"大投资客”，也在为写字楼的投资烦恼，不过，他烦恼的不是价格或者成本投入，而是买不到商务核心区的写字楼物业。
   何先生为什么如此衷情于商务核心区的写字楼物业呢?没有任何高深理论的何直接告诉记者一个极其简单的理由，商务核心区的写字楼物业投资回报率更高，租金更稳定，一言以蔽之——商务核心区的写字楼可以赚到更多的钱。
   数字也在证实着何判断的正确。记者从戴德梁行获得的数据表明，截止到2004年的第四季度，写字楼的平均租金上涨了4.4%，达到23.6美元/平方米·月相比于其他区域的平均租金，水平较高，而在2004年的四个季度当中，租金水平的波动幅度也相对比较小。
   同时，商务核心区写字楼的空置率也相对较低，同样是2004年四季度，CBD、燕莎、东二环、金融街的空置率分别为3.1%、8.5%、7.1%、3.0%。
   也正是在这样的情况下，像何先生一样的投资客才对核心区的写字楼物业如此情有独钟。何先生甚至告诉记者，如果在CBD核心区仅拥有200平方米的写字楼物业，它所获得的回报都可能要高于他在东直门拥有的将近500平方米的写字楼物业带来的回报。
   然而，像何先生这样的写字楼投资客们的愿望实现起来却有相当大的难度，因为在真正投资前景看好的商务核心区区位，想买到写字楼物业作为投资，其难度却堪比"登天”。原因只有一个——商务核心区能够拿出来销售的写字楼已经越来越少。
   位于CBD核心区的万达广场的投资价值早已为各方认可，但北京万达总经理罗昕却告诉记者，万达广场至多有20%的面积会用于出售，而根据记者掌握的情况，这20%的外售比例当中，相当大的一部分也是临街的小型商铺，而另一个被投资客们认可的大型商业项目——华贸中心也遵循着"持有为主，销售为辅”的经营策略。
   实质上，发展商的如此策略和何先生出于同样的考虑。罗昕曾经向记者这样解释万达广场"持有大于出售”的原因：CBD核心区的土地越来越稀缺，而在这里拥有一处属于自己的物业，其所获得的长期租金回报，远远高于一次性卖掉所获得的回报。
   所以，面对这样的情况，何先生有些无奈，"谁都知道核心区的回报高、稳定，但就是你买不到，能有什么办法。”他双手一摊，无奈地说，据说，他也曾是万达广场的意向性买家之一，但最终还是没能买到，对此，何先生不置可否。

   大客户大收益成本实在高

   按照大部分写字楼投资客的"回报理论”，既然花了大价钱买了写字楼进行投资，自然吸引的就是那些大企业、大客户。这样的租户带来的好处有两重：一是租金回报相对比较高、稳定；二是大企业的集中"入住”，在长期看来会起到抬高租金的水平，增加投资客的回报率。
   何先生之所以一口气买下将近500平方米的写字楼物业，也正是出于这样的考虑，"买了写字楼，你就别指望找那些小公司来租，毕竟价格在那里摆着，小公司通常是承受不了这么高的办公成本的，所以，就盯着那些大客户，他们对办公成本的控制相对宽松，而且更看中硬件设施和整体的公司形象，所以写字楼就是租给这样的企业的。”他给记者做了如是分析。
   现在，何先生将近500平方米的写字楼正是按照他所设计的这条路线行走。他告诉记者，目前，一家主营进出口贸易的国有企业将承租他所持有的这500平方米的写字楼，而记者在与这家公司负责选址人员的短暂交流中，也体会到了这家公司对于整体形象的看重，他告诉记者，租金很重要，但不是唯一的，作为一家专事进出口业务的贸易公司，公司的形象也是相当重要的，出于这样的原因，才租下了这套写字楼。
   从何先生向记者透露的信息来看，他应该租出了不低的价钱。他给记者算了这样一笔帐：如果是多家小公司分开承租，非但中间会产生很大的麻烦，而且，小公司通常会更看中租金的高低，压低价格是一定的，"显然没有一块儿租给个大企业划算，这就是写字楼的优势。”何先生有些得意地说。
   但是，如果增大持有的面积，必然会增加成本的投入。由于写字楼的地理位置相对较为优越，而硬件设施的配备水平也相对较高，所以，通常售价不菲，以何先生和郑先生都持有的写字楼为例，其销售时的平均价格已经达到了13000元/平方米，在这样的价格水平下，如果郑先生刻意将其持有的写字楼面积增加到500平方米的话，其总价款将达到3250000元。
   即使在使用银行按揭贷款的情况下，其首付款最低也会达到1300000元，月还款额也将上涨并且会有更重的利息负担，这些，显然是郑先生的实力所难以承受的。

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