二手房买卖问答：违约金不应超过损失的30%

   业主未办过户合同仍有效

   李先生问：2006年，我因结婚急需购买一套二手房，但由于该房屋是回迁房，房屋产权证尚未办理完毕，于是与卖方约定，待房产证下发之后，再办理过户。交付房款后我对房屋进行了装修，现已入住两年多，但前几天卖方起诉说购房合同无效，让我返还房屋，我该怎么办？

   京华律师事务所马传贞律师答：根据合同法相关规定以及诚实信用原则，购房合同是有效的，李先生不用返还所购房屋；同时，李先生可以立即提起反诉要求卖方履行义务，协助办理更名过户手续，将房屋所有权更至李先生名下。为了降低风险，律师建议购房人在购买此类房屋时尽量让卖方以财产作为抵押，并办理抵押登记，一旦卖方违约或合同不能继续履行时，保证卖方有足够的财产可供执行。

   违约金不应超损失的30%

   宣先生问：我前几天通过中介花了近400万买了一套二手房，因为我比约定的期限迟了10天没有准备好首付款，根据约定，对方要我另外支付总房款的10%，也就是将近40万的违约金，否则就不卖给我了，我真的要交这个违约金吗？

   京华律师事务所马传贞律师答：根据新的合同法司法解释二第二十九条第三款的规定，约定的违约金超过造成损失30%的可以认定是违约金过高，以此规定，宣先生不用交这么高的违约金，如果卖方不同意，宣先生可以根据新的司法解释申请法院予以减少。

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