2012年杭州楼市十大新闻事件

   每年的这个时候，盘点本年度杭州楼市十大新闻事件，是各大媒体房地产版的例行公事。各家媒体选出的新闻事件不尽相同，体现了各方对杭州楼市的不同解读方式与价值观念。我们精心选择的这十个新闻事件，可以折射杭州日报作为主流大报对于房地产市场所持有的价值观。

   1、方正·荷塘月色领衔龙年第一降

   2012年2月9日，方正房产正式对外举行新闻发布会，宣布了惊人的价格下调：从2月10日，荷塘月色将开展暖春活动，推出160余套户型面积为90平方米的优惠房源，起价9980元/平方米，半数房源总价控制在百万元以内。均价为11500元/平方米。同时将对老业主进行差价补偿。至此，方正房产降价除了极具诱惑力的调价举措之外，作为杭州第一家率先实行老业主差价补偿的公司，也备受外界关注。

   在当日的新闻发布会上，方正房产相关负责人表示，将根据荷塘月色老业主购房合同上的价格，与降价后的房源价格作比较，进行全额差价补偿。有业内人士对记者表示，方正房产给老业主全额差价补偿的举措，可以说很好解决了自调控开始以来屡次发生的房闹现象。其实，在去年降价的楼盘当中，包括中海紫藤苑、龙湖滟澜山、德信泊林公寓等，其项目降价开盘皆陷入"房闹”困局。

   此次，方正房产的率先破局，取得了非常好的市场反响，在限定的三天预约时间中，方正荷塘月色总共预约了将近600多组客户。其后，方正房产的降价举措，再次影响了杭州主城区的楼市价格体系。

   从去年开始，包括下沙德信·中外公寓，临平贝利·珑昕泽等楼盘的低价策略取得市场成功之后，杭州楼市价格战已经悄然打响。而本次方正荷塘月色的大幅度低价入市，更大的意义还在于，去年开始已经出现调整的板块价格体系，将有可能再次引发多米诺骨牌效应，力度更大的新一轮大规模价格肉搏战即将到来。

   其实，以"国十条”颁布为标志，始发于2010年的本轮房地产调控可以分为两个阶段。第一阶段是2010年4月至2011年9月，即从"国十条”颁布至台州等二、三线城市进入实施限购政策城市名单。此间，房地产调控政策不断趋紧，全国各地整体房价结束了持续上涨的态势，房地产企业进入集体观望期。第二阶段，则是从去年9月份开始，虽然这一阶段中央以及各地并未再次出台明显的调控加码政策，但是楼市的多米诺骨牌效应已经显现，加之受到整体全球经济的影响，包括杭州在内的国内各地楼市开始出现实质上的降价。

   作为龙年杭州楼市首降，方正的降价行为亦直接导致了整个大桥西乃至杭州楼市各大区域重现多米诺骨牌效应。此后，陆续有新公司加入了价格战中。包括下沙金沙湖板块、丁桥板块、良渚板块、九堡板块等诸多权重板块，先后掀起了一轮又一轮颇为惨烈的价格大战。褪去暴利色彩之后的楼市，力度更大的"割肉生存”举措，方正房产以及其后陆续跟进降价的企业楼盘，成为本轮调控期中，众多房产企业的真实写照。

   2、九龙仓入股绿城成为二股东

   2012年6月8日，绿城举行的一场新闻发布会牵引了整个杭州楼市的目光。这场发布会公布的内容是，绿城与香港九龙仓集团达成"结盟”，九龙仓以入股方式对绿城中国进行战略投资，获得24.6%的绿城股本，成为绿城的第二大股东，而绿城得到的是眼下最需要的东西——51亿港币（41.8亿人民币）的现金。

   自从2011年下半年以来，绿城的资金状况一直捉襟见肘，生存危机传言时有耳闻。此次割肉图存，也是万般无奈之举。

   根据合作协议，此次投资交易将分为两个步骤完成。第一步为绿城对九龙仓进行约3.27亿股的股份配售，金额约港币17亿元；第二步为绿城向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售，涉及金额约港币8.43亿元，同时向其发行永久次级可换股证券，以进一步融资港币25.5亿元。在两次股份配售完成后，九龙仓将持有绿城扩大后股本的24.6%，成为绿城的第二大股东，并获二席绿城中国非执行董事席位和一席绿城中国财务/投资委员会席位。

   董事长宋卫平表示，选择引进九龙仓，不仅是资金的问题，还看中的是九龙仓一向的"稳健”，尤其是九龙仓的财务管控能力和理财能力，可以在绿城得到应用。对于绿城而言，这样的结盟方式是一种保护和互补。"九龙仓的管控，他们的意识，他们的阅历，将会导致绿城另外一个稳健发展阶段的开始，从我开始。”他说。

   创始于1886年的香港九龙仓集团以发展中港两地地产业务而闻名。此次交易前，双方已在项目层面有过多次合作。

   值得一提的是，就在这次交易完成不到20天时间，绿城又进行了另一次割肉图存之举。6月22日，绿城与融创中国控股有限公司在上海召开新闻发布会宣布，绿城将出让上海、苏州、无锡、常州及天津的9个地产项目相应股权给融创，以换取33.72亿元人民币。

   根据合作方案，绿城和融创将建立合营公司——上海融创绿城控股有限公司，双方各持有50%的股权，并由合营公司收购绿城旗下价值约67.43亿元的绿城上海黄浦湾、绿城上海玉兰花园、绿城苏州御园、绿城苏州玫瑰园、绿城无锡玉兰花园、绿城无锡太湖项目、绿城常州玉兰广场、绿城天津蓝色海岸及绿城上海玫瑰园共9个项目的股权。换句话说，融创需支付绿城约33.72亿元人民币。

   一个月内连续两笔巨资的注入，相当程度上缓解了绿城持续多时的资金链紧张状况，帮助绿城逐步走出生存危机。

   3、中海地产创下杭州实际楼面价新高

   2012年10月17日，中海地产经过逾3个小时的酣战，力压多家一线房企，以55.9亿元的总价和9.81万平方米的保障房无偿配建量，一举拿下三宗钱江新城一线江景宅地，即杭政储出[2012]40、41、42号地块。这是杭州实施土地新政后第一次出现"溢价率到达49%后，实施竞保障房面积”的土地出让案例。此前杭州市国土资源局发布《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》，其中规定住宅用地达到49%溢价上线后将进入竞投保障性用房面积程序，建设公租房后无偿移交给保障性部门。中海地产拿下的三宗宅地全部达到了49%的溢价率上限，楼面地价分别为19216.56元/平方米、19378元/平方米和15901.33元/平方米，共计配建9.81万平方米保障房。三宗地块的平均楼面地价为18142元/平方米，减去无偿配建的保障房面积但不计其建安成本后，实际楼面地价为26607元/平方米，创造了杭州的宅地成交单价新高，较前任单价"地王”杨家牌楼地块的成交楼面价25735元/平方米高出872元/平方米。若再计入配建保障房的建安成本，实际楼面地价更是突破了3万元/平方米。

   今年下半年，杭州土地市场在沉寂多时之后重新开始活跃。除了中海地产惊世骇俗地高价拿下钱江新城核心区三宗宅地之外，万科更是在杭城东南西北四面开花，相继以极高性价比拿下了城北勾庄地块、城东普福地块、城西西溪地块和钱塘江南岸的滨江地块等多宗宅地。可以说，优质开发地块和高性价比地块基本上都是被地产大鳄拿走，而这在一定程度上把杭州楼市带入了新的转折点：房地产市场越来越成为地产大鳄的舞台，中小型房企越来越丧失了其表演空间。于是，很多人开始判断，地产行业寡头化是不是真的要到来了？

   本轮宏观调控以来，类似"房企并购加剧、行业洗牌大势所趋”的产经新闻屡见不鲜，但是地产行业寡头化势必是通过土地市场的争夺实现的，而非通过房企的兼并来实现。因为宏观调控虽然极其严厉，但是由于旺盛的购房需求不可能受到完全压制，很多房企虽然艰难，但是鲜有在本轮宏观调控中死亡的，因此大规模的房企兼并不可能发生。但是作为房地产开发源头的土地市场却不一样，地产大鳄特别是国有地产大鳄与大部分中小型房企在流动资金规模上已经高度悬殊，杭州土地市场近段时间的表现已经印证中小型房企的拿地话语权越来越小。

   但是，光凭中海或万科近期频频出手拿了几块优质开发用地，就认为地产行业寡头化即将来临未必有些武断。实际上，任何一个行业的寡头化都是一个漫长的过程。作为行业的龙头老大，目前万科的市场占有率在3%左右。正如万科集团总裁郁亮所说，中国的住宅地产市场容量很大，而市场集中度还很低，按行业头名能达到市场占有率10%计算，留给万科发展的空间太大了。毫无疑问，从3%到10%，将是一个漫长的过程。当然，在错综复杂的中国房地产市场，即使行业寡头化也不可能做高房价，汹涌澎湃的城市化、旺盛的购房需求，以及以土地财政为核心的现行房地产制度才是房价不断上扬的关键原因。

   4、融创、富力、绿地等形成新一轮外来大鳄入杭潮

   11月2日，余杭土地市场连续推出8宗631亩商住地块。一宗位于阿里巴巴淘宝城的东北面，南临文一西路沿线的51号地块，则由77号竞买人富力地产旗下的翘威国际有限公司，直接加价20万，以7.63亿元的总价直接成交，楼面价为3976元/平方米。这也是富力地产首次入杭拿地。而这亦是富力地产从今年1月份至今，新增的第13宗土地储备。

   11月15日，杭州余杭区再次推出5宗地块，其中备受市场关注的余杭未来科学城地块，在经过长达2个小时，54轮激烈竞价，富力地产再次以4.66亿元竞得未来科技城52号地块。可以说，在短短半个月不到的时间内，富力地产在2012年年底，已然以高姿态进军杭州楼市。

   同日，继今年6月份与绿城战略合作曲线进军上海之后，融创中国又将华东布局的范围延伸到了杭州。当日，融创中国力挫金地、滨江、建工、华元等房地产企业，以6.21亿元的总价，折合楼面价为8047元/平方米的代价竞得杭州余杭区56号西溪湿地宅地，这同样也是融创首次进入杭州市场。

   除广受瞩目的富力和融创，在今年的7月12日，来自桂林的东晖建设发展有限公司以总价3.94亿元、综合楼面价1554元/平方米收入囊中，溢价率为9.03%。桂林房企可谓是逢低吸纳抄底拿下超山陈家木桥158亩宅地。10月11日，宝嘉地产经过35轮竞价后，以总价9.78亿元，楼面价8634元/平方米竞得杭政储出【2012】31号地块。对此，宝嘉地产总裁杨树榕表示，对于该地块未来的发展方向，宝嘉将打算做中高端产品。

   在商业地产领域，今年的杭州楼市亦亮点颇多。

   12月12日，余杭良渚梦乐城投资有限公司以底价25594万元直接竞得余政储出【2012】53号商地，正式落户良渚组团。据永旺方面透露，该地块将被打造成永旺梦乐城购物中心，并希望在2014年开业。与此同时，市场上传闻许久的宜家落户杭州亦有最终结果。今年10月11日，余杭区政府和宜家在2012西博会杭州国际投资合作大会上签订合作意向书，标志着宜家家居正式落户余杭。目前，选址已基本确定在乔司区块，项目前期工作正有序开展。如果一切顺利，今年年底前，宜家将在杭州注册单独的子公司。

   此外，今年11月份，一份《关于成立北软万达项目前期工作组的通知》（下称《通知》）发布于杭州市拱墅区政府网站，这预示着万达广场落子北部软件园一事有可能成为现实。该《通知》传递出两层含义：第一，万达广场将落户北部软件园；第二，项目地块的前期工作已经展开，并进入了出让倒计时。

   尽管万达入杭仍未最终一锤定音，但是上海最大的房地产企业——绿地集团却已捷足先登。在昨日刚刚结束的今年杭州主城区土地收官战中，上海绿地分别以总价78424万元竞得杭政储出【2012】65号地块、66号地块。两宗地块位于大关单元长乐区块。紧邻目前远洋开发的杭州大运河商务区，以及万通地产开发的万通中心。据消息人士表示，此前一个月，绿地方面就已经开始在杭州物色项目高层人选，可见绿地对于该地块是志在必得。"未来，绿地方面极有可能将上述地块打造成绿地一贯擅长的综合体产品线——绿地中心。”

   5、"杭州第一豪宅”武林壹号开盘

   12月6日，位于湖墅南路的精装公寓楼盘武林壹号首次开盘，推出7号楼66套房源，户型235—290平方米，均价75600元/平方米。这个杭州均价最高的城市公寓，光定金就要200万元，据开发商滨江房产介绍，首日预定近8成，开盘吸金将超过10亿元。

   定位为"国内首席城市华宅”的武林壹号，是天生的王者。当年的杭汽发地块，以36.3亿元，创造了杭州土地招拍挂以来出让底价、成交价最高的住宅地块，同时也成为当时中国历史上第二高价的住宅地块。随后几年时间里，市中心不断有新的地块拍出，楼面价也不断被刷新，但最终却没有一块地能逾越杭汽发的高度，能形成当年的轰动效应。

   武林壹号占据杭州绝对的、寸土寸金的市中心地段，坐拥杭州最繁华的商务圈，以及具有千年历史的京杭大运河水景资源。整个项目总建筑面积近45万平方米，由9幢豪华精装修住宅与3幢高端配套公建组成。

   这是一片被赋予太多关注与期许的传奇土地，从拿地到规划到开发，历经6年等待，光芒却从未褪去。有关它的传闻，自始至终都没有消失过。人们的视线，也自始至终没有离开过它。

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