SOHO中国储“金”抄底

   抄底的大幕已徐徐拉开？

刚刚过去的一周，富力地产(2777.HK)就先后购入广州从化市及北京朝阳区两块地，总占地面积84.25万平方米，涉资合共17.7亿元。该公司称，"不想错过发展优质项目的机会。”

同样在刚刚过去的一周，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹在香港出席股东大会时也明确表示，SOHO中国已结束冬眠，开始寻找机会。

虽然SOHO中国表示，104.98亿元中的部分款项预期确认为2009年下半年的营业额，但这并不能改变SOHO中国现金充裕的事实。"不差钱”的SOHO中国为何还在融资？这是否意味着其正积极布局抄底大计？

28亿5年期可转债

SOHO中国的这次可转债融资多少令市场始料未及。该公司称，将发行本金总额28亿港元的可换股债券，发行缘由是为扩大资本基础，以具吸引力的条款获取即时资金。本次发行联席牵头经办人为高盛(亚洲)、摩根士丹利与瑞银。债券将在新加坡上市，转换后的新股将于香港上市。扣除佣金及行政费用约6000万港元后，本次融资净额约为27.4亿港元，将用作一般企业用途及潜在策略性投资。

公告披露，这批可转债年利率为3.75厘，到期日为2014年7月2日，债券初步兑换价5.88港元，全数兑换后，共计4.76亿股，占SOHO中国已发行股本的9.2%，占经扩大后股本约8.4%，债券可于3年后提早赎回。

5.88港元的初步兑换价格，较发行债券前最后交易日收市价4.90港元溢价20%，较最后5个交易日成交量加权平均收市价每股4.88港元溢价20.49%；较最后10个交易日成交量加权平均收市价每股4.72港元溢价24.58%。

对于该换股价，香港某证券公司分析师表示，以目前SOHO中国净资产计算，20%的溢价是比较合理的，而目前市场对股价上扬的预期也差不多在这个水平。"换股价格与市场状况好坏有关，如果像2007年的时候，换股价的溢价要大的多，但目前状况溢利20%也属合理水平。”

对于28亿港元的融资规模，他表示，发行可转债融资一般不会达到上百亿的规模，因为有利息成本，另外，发行的债券太多，将来转股后，也会使公司股权被稀释。

潜在收购进行中

一位对SOHO中国非常了解的在港上市房地产公司高层告诉本报记者，目前SOHO中国主要酝酿的收购目标集中在北京和上海，类型为商业地产与写字楼。

"他们一直在紧密关注市场，我个人认为，对SOHO中国来说，现在收购的时机已经到来。但究竟是不是抄底？谁也不知道底在哪里。做个假设，也许再过2个月，一些收购的项目价位可能高一些，接下来价位也可能降一些。看趋势，SOHO中国认为抄底收购时机到来。”该消息人士说，SOHO中国的融资肯定是为潜在的收购做准备。

"潜在收购不一定会是特别大的项目，也可能是多个项目，但200亿现金是足够应付这些开支的。此前收购的前门项目，SOHO中国使用的是他们手头现在可以动用的现金，因此发债融得的27.4亿港元不会用来支付前门项目。”上述房地产公司高层告诉本报记者。

她的说法与潘石屹5月19日在香港接受本报记者采访时的说法不谋而合。

潘石屹说，SOHO中国已经从去年奥运会后开始的不买一块地、不收购一个项目的冬眠阶段中醒来，目前在看一些项目主要集中在内地一线城市的繁华地段，而如中关村(000931,股吧)这样的"跳楼货”是未来项目收购的一种方向。

瑞士某证券公司研究地产分析师在接受本报记者采访时表示，现在是SOHO中国出手的好机会。

"发债将增加SOHO中国的财务费用，因为要支付利息，如果不是项目投资，这对SOHO中国来说将是负面消息，因为不确定性会对SOHO中国的股东造成压力，他们不知道钱用到哪里去了。”上述香港某证券行分析师称，SOHO中国的这次发债融资可能表明他们在做进一步的现金储备。

他认为，SOHO中国现金储备的原因是，下半年房地产市场仍不明朗，资本市场融资渠道也不明朗。手中握有更多现金，即使有项目收购，仍能保持现金流充裕，这可能是SOHO中国未雨绸缪的打算。

前述瑞士投行分析师分析称，目前北京、上海在商业地产与写字楼方面出现供过于求的现象，SOHO中国以这两类房地产产品开发为主具有挑战性，他们需要专注于不受供应过度影响的领域，或需要一些差异化竞争策略。

但他也表示，SOHO中国开发商业地产与写字楼看重的是地段与土地成本、销售与出租等配套措施，以及商业地产和写字楼的定价，而这些是SOHO中国的强项。

潘石屹不久前曾表示，前几个月房地产市场表现出来的"小阳春”，动力主要来自于政府实施的减息、减税、放贷等措施，此后成交量降低是很正常的，银行不可能在以后的几个季度还以一个季度4.58万亿的速度放贷了。

迹象显示，潘石屹似乎在打算积极抄底的同时，不忘及时融资，现金为王。

 

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