2010成都写字楼两极分化整体价格或下滑

   近日，仲量联行、世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯等五大行发布了2009年第4季度以及对2010年楼市的整体调查分析报告。报告显示，成都2010年写字楼将呈现以下四大特征：一、2010年写字楼进入供应的高峰期，全年供应量将达到75.8万平方米；二、单一产权写字楼增多，租金将可能呈现两极分化的现象；三、成都写字楼版图清晰，红照壁和天府大道沿线成为两大写字楼"高地”;四、远离主轴，区域性写字楼开发成热点。

   2010成都写字楼四大特征

   1、今年供应量翻番

   租金上行压力大

   无论是人民南路红照壁的仁恒置地广场、航天科技大厦、天府大道沿线的新希望大厦、川投调度中心、三峡广场，还是顺城街的鼓楼国际、东大街的喜年广场，还有东大街沿线的新视界广场，以及金沙片区上的金沙万瑞中心，青羊大道的优诺国际，还有二环路高笋塘的紫金乐章，各种新建写字楼在成都可谓是星罗棋布。

   记者从城市的各个角落，都看到了写字楼竣工和即将交房使用的迹象，显示出今年写字楼市场将呈现供应"井喷”的端倪。根据仲量联行、世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯等五大行的统计：2009年新增甲乙级写字楼一共仅有29.3万平方米供应量，当前写字楼的存量房达到130.7万平方米，而2010年新增供应量预计达到75.8万平方米。

   75.8万平方米的供应量已是近年来的"天量”，与2009年相比属于体量"翻番”了。其中主要包括以下项目：新希望大厦、锦江国际、高地、鼓楼国际、金沙万瑞中心、仁恒置地广场、航天科技大厦、喜年广场、新视界广场、仁和春天人东2期、川投调度中心、三峡广场、新希望国际、地铁OCC大厦和特拉克斯国际广场B栋一共15个写字楼。

   根据五大行的最新调查，预计这15个写字楼都将在2010年内如期交房。仲量联行执行董事张裕鹏表示，"来自供应方面的巨大压力将不可避免地传导给租金和空置率。预计两者仍将基本延续今年的态势。不过，尽管目前预测的供应较大，但各大开发商有可能根据市场动态，会有针对性地调整项目上市和交房的时间节点，因此2010年实际到位的体量有望经过合理调整,不会对整个写字楼市场造成大的冲击。”

   2、租金两极分化

   乙级价格下滑顶级价格走高

   2010年将相继投入使用的15大写字楼项目，75.8万平方米的供应量，根据五大行的分析，今年上市交房的写字楼，以普通甲级写字楼和乙级写字楼为主体，尤其是乙级写字楼占据总量达到了70%左右，无疑，这可能拉低成都写字楼租金的整体价格。

   不过，今年写字楼最大的亮点是仁恒置业广场和航天科技大厦的出现，又有希望拉升甲级写字楼的租金水平。因此，五大行不少老总一致认为，"2010年的成都写字楼租金将可能出现明显的两极分化现象。乙级写字楼价格下滑，而顶级写字楼价格将走高。”

   据了解，2010年以前，成都的单一产权项目只有中环广场、香格里拉写字楼、华敏汉尊国际和川信大厦，今年将出现仁恒置地广场、航天科技大厦、锦江国际和川投调度中心四大单一产权写字楼，至此，成都单一产权写字楼的数量将增至8座。高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示，"仁恒置地广场和航天科技大厦等单一产权甲级写字楼的出现，表明成都的甲级写字楼的水平上了一个台阶。”

   根据世邦魏理仕研究部的调查表明，这两大写字楼属于高于甲级的顶级写字楼。两个项目的突出特点包括单一业权、突出的外立面和设计、内部配置在电梯、单层面积、层高、空调、节能、配套设施、物业管理等七大方面，均达到了国际一流水平。

   3、红照壁和天府大道沿线

   成都写字楼的"南北极”？

   在成都2010年的写字楼市场，最引人注目的是位于人民南路"红照壁”段的黄金十字路口，这里将有仁恒置地广场和航天科技大厦几乎同时联手上市。两大写字楼的出现，有如两道耀眼的光芒，将把红照壁的写字楼口岸价值推向前所未有的高度。与此前已经"独霸”成都写字楼市场10年风云的川信大厦，一起呈现"三足鼎立”的新局面。

   耐人寻味的是，成都单一产权写字楼只有8座，而红照壁拥有3座。可见，写字楼开发商，包括写字楼客户们对红照壁写字楼口岸的集体看好。

   除了红照壁，还有哪些地方是写字楼扎堆的地方？根据世邦魏理仕的最新统计显示，当前，现有28座具有一定市场影响力的写字楼，主要分布在人民南路、顺城大街、东大街上，包括骡马市和春熙路都有分布，其中最为集中的是以红照壁为中心的人民南路上。

   与此同时，根据世邦魏理仕对未来成都写字楼的统计显示，未来2-3年时间里，成都会新增加48座具有相当影响力的甲级写字楼，包括银石广场、华置广场、汉景大厦、百扬大厦、大陆国际、中信广场、环球茂业中心、中国水电大厦、希顿国际广场、明宇金融大厦、保利城市中心、来福士广场等。

   从其中的分布图可以看出，未来新增写字楼，依然以城市中心和人民南路为重心，其中，天府沿线将成为新的商务写字楼中心。那里将聚集包括新希望国际、希顿国际广场、中信广场、中国水电大厦、川投调度中心、地铁OCC大厦和特拉克斯国际广场等10余座写字楼。

   对此，不少业内人士纷纷表示，根据当前现有写字楼以及未来几年成都写字楼市场的发展和演变来看，将可能形成以红照壁和天府沿线为据点，呈现"一南一北”的格局，或者说，形成"城市传统中心”和"城市新中心”的"两极”新格局。

   4、远离主轴

   区域性写字楼开发成热点

   远离城市主轴线上，以仅次于甲级写字楼的品质和档次，坐落于各个高度发达的电梯公寓住区，其卖价仅与电梯公寓住宅相当。放眼全成都，如今，已呈现出一种区域性写字楼的开发热潮，从东西南北中的各大区域涌现出来。它满足了住宅办公和甲级写字楼之间部分的市场需求，更是成都写字楼市场细分的必然趋势。

   调查显示，金沙和光华片区，将会出现仁和春天写字楼、优诺国际写字楼、万瑞金沙中心、时代光华广场四大写字楼。城西北营门口的一品天下·峰汇，北二环上的紫金乐章，城东华润二十四城也将推出写字楼，城中新华大道上的锦天国际，城南科华中路上的科华天成，城南高攀路上的万科蚂蚁工房，这种远离城市主轴线上，以仅次于甲级写字楼的品质和档次，坐落于各个高度发展的电梯公寓住区，作为一种全新的区域性写字楼物业，将在2010年全面呈现"井喷”的开发热潮。

   没有甲级写字楼豪华高档，却更实用；不在传统的人民南路、东大街等商务中轴线，也不在规划的城市核心CBD中，选择非主流商务区，像上层建筑·FirstOffice、金沙·万瑞中心、红牌楼广场……放眼成都，区域性写字楼已经星罗棋布。

   根据世家机构对当前成都写字楼市场的调查分析，像上层建筑·FirstOffice、丰德国际广场、SOHO商务港、锦天国际等写字楼，都成为各个区域最受欢迎的高性价比写字楼。

   区域性写字楼，不只是在成都，在全国甚至全世界，已成为一股商务办公市场的新热点、新动向。"区域性写字楼，常常出现在城市综合体中，与住宅、商业、酒店齐头并进，多业态更能实现互补。这是改变城市摊大饼式发展，实现城市组团化发展的新思路。”紫金乐章开发商成都长江紫东企业（集团）股份有限公司董事长李迎说。

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