办公楼投资火热专家提醒运营风险

   限购来了，很多人看到了商铺的火热，殊不知，写字楼投资也在此时悄然上位了。

   据昆明市统计局22日发布的数据显示，上半年全市房地产开发投资完成238.93亿元，比去年同期增长了35.2%。其中，全市商品住宅同比增长25.1%；而办公楼投资11.31亿元，同比增长127.9%；商业营业用房投资23.16亿元，同比增长51.7%。

   商业之后，写字楼火了起来。业内分析认为，写字楼不在限购令范围之内，这是原因之一，此外，促进写字楼快速增长的另一个重要原因是，呈贡作为现代新昆明的主战场被打造，昆明作为中国面向西南开发的区域性国际化城市正发挥着重要作用，产业政策的影响，也在很大程度上带动了写字楼的建设和投资。

   昆明城市"三级跳”带旺写字楼市场记者：办公楼投资呈现大幅增长有着什么样的推动因素呢？

   周大研：像昆明这样一个城市，在短短十年内，整个城市发展，从规划上来讲，正经历着三级跳。第一跳是一湖四片的建设，当时昆明的一湖四片主要是发展呈贡新城，以及周边的主城区，后来昆明再次升级为滇中城市群的中心，把曲靖、楚雄、玉溪纳入，昆明成为滇中城市一体化的中心，目前，昆明正作为一个面向西南开放的区域性国际化城市，面向南亚、东南亚连接大西南的桥头堡核心，可以说未来昆明整个城市发展趋势，主要是围绕这三级发展。未来的昆明是一个大昆明，而且是一个超级的国际性城市。有产业政策的影响，进入昆明投资的企业和人逐渐增多，对写字楼的需求也随之旺盛起来。

   马先生：对于以写字楼为主的商业地产投资之所以在近年来呈现出大幅度的增长，首先是供求关系的改变，在国家对住房出台限购政策的大背景之下，商业地产的不限购、首付低过二套房首付、不要求明码标价等优势就得以大力凸显，催生了市场需求。其次是由于目前通货膨胀过快，大部分有实力的人都希望把资金投资到回报更高的地产业，来确保资金的稳保性。

   记者：目前昆明大多写字楼分布在一环之内，以市中心为中心点向东风路和人民路展开，而新建的写字楼则分布在北市区、呈贡新区和滇池路等区域，当然区位只是其中之一，随着大昆明的建设，昆明更需要哪种类型的写字楼？

   周大研：写字楼当然是越高端越好，很多写字楼欲建成5A级、智能化写字楼，现代企业也需要这样的现代化的办公环境和条件，这样的写字楼硬件软件都过硬。目前昆明写字楼发展的一个现状是五花八门的写字楼都有，很多写字楼以满足中低端客户群体的需要为主。

   贺云飞：昆明目前的写字楼需求市场还不稳定，很大一部分中小型企业还在商住楼[最新消息价格户型点评]里办公，这样一种现象要改善还需要政府的支持，出台禁止住宅楼商用这样的政策，从源头上着手加强管理、才能使写字楼的用途和功能发挥出来。昆明目前市场需要综合型强，管理现代化的写字楼。

   商业地产投资收益差别大记者：除了写字楼，商业地产再度受到投资者青睐的领域，怎么看目前商业地产的火热？

   贺云飞：目前商业地产的热潮是周期性的，因为限购限贷政策渠道的束缚，使得大多数人都倾向于投资40年期的商业地产，在这样调控的大环境之下，此类现象是正常的，可随着下一步调控加强，将会对商业地产的热度降温，但中间还有一段时间，会在一到两年。

   周大研：从市场反应看，目前写字楼在放量，市场也有很大的需求量，这样整个商业用房就得到了快速增长。就昆明写字楼这块来看，99世博会后有一个快速发展期，当时建设起来的项目7-8年后才逐渐被市场消化掉，目前，写字楼市场又迎来第二波的发展期。

   沈先生：有商业物业不受限购令影响的原因。更主要的原因是，房地产项目土地在招拍挂时候，物业性质就确定了。目前，主城区很多土地招拍挂的时候就确定是商业或者金融用地，后期开发商也只能围绕期土地性质建设，这样后期审批才能通过。

   记者：作为投资手段，就要涉及到利润，写字楼这块的话，如何确定好前期投入和后期收益的关系？

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