综合体让城市更美好

杭州地产界"综合体人士”们齐聚一堂，举行了一场关于商业地产和城市综合体的沙龙，这场沙龙由杭州地产研究俱乐部秘书长、锋芒地产营销机构总经理杨怀东先生发起、住在杭州网主持人艺华参与策划组织，现场浙商建业、昆仑置业、国都、保亿等开发商代表、高力国际、世邦魏理仕、明道咨询等策划、咨询公司代表，以及杭州地产媒体代表济济一堂，正如杭城地产资深媒体人、《经视看地产》主持人王森所说的，"我们这是一群地产界的各类综合人士召开的综合体沙龙！”

沙龙现场气氛热烈，甲方、乙方各抒己见、畅所欲言，有对商业地产、城市综合体未来的信心满满，也有对杭城商业地产不温不火的深度思考，有对综合体开发的资金流、招商运营能力的慎重，也有对杭州规划中的100个城市综合体未来的谨慎，短短的一个下午，现场多次热烈的讨论，不断碰撞出精彩的火花。

周瑜，浙商建业营销总监，作为开发商代表，她首先发言，"随着城市化的进程在逐步的推进，区域的人口导入在加速，与之相配套的城市公共建筑、基础设施建设、生活配套都需要同步跟进，而这些都和商业地产、城市综合体息息相关。”

"而未来，无论是新区建设还是旧城改造都离不开商业地产，所以，我们觉得未来数年内，对于具有强大现金流、资源整合能力、招商运营能力的专业的商业地产开发和运营商来说，这是个巨大的机会。”

而最近"日本永旺签约良渚文化村欲打造10万方购物中心”的消息也让现场的讨论进入到杭州的商业地产现状的范畴里。住在杭州网首席记者李永生认为，杭州大厦、银泰百货的单体营业额名列全国前茅，杭州人、浙江人的消费能力让诸多百货商、经销商心生向往，"不过，杭州的商业地产却一直不温不活，甚至还不乏涌金广场这样地段优良却屡战屡败的项目，不知永旺的未来又会如何？”

无独有偶的是，在紧邻西溪湿地的五常街道，22万方的西溪印象城已经开工多时，预计2013年营业；申花板块的银泰城也已经让人期盼多日，"城西只有一个西城广场的时代即将过去。”
对于城西的综合体、商业地产显然这些地产界的精英们都有很多话要说：杭州日报地产部主任刘德科认为，"万象城在城市的最东边，而来万象城消费的却大多是来自城西的人。”杭城楼市素有"以西为贵”的说法，而对于这批"贵人”来说，购物消费却往往要前往武林广场，甚至穿过大半个城市到达万象城，"而西溪印象城等一批综合体的出现不仅将填补城西商业的几乎真空状态。”显然，这里面蕴含的巨大商机更是开发商和运营商不会错过的。

当然需要巨大资金和开发运营能力的商业地产有的不仅仅是机遇，更有如影随形的挑战和危机。高力国际高级董事马英枢先生在上海外滩操盘过多个商业项目，他也以新天地附近的新贸大厦写字楼的几次出让为例，强调了如何获得办公楼的利润最大化。

"近几年房价上涨很大程度上源于地价上涨，而这幢写字楼三次转让，价格翻了4倍，租金提高6倍的原因则可以说和土地成本、建筑本身关系不大。”他认为，租户品质的提高、租户结构和成长性带来的租金提高，则是其能够三次转手，最终成交价格是最初价格4倍的原因。

"给予租户一定的成长空间，尤其是对待最初的承租户以一定的让利措施，将写字楼的整体气氛提升，再寻求更大的增值空间，一定程度上会是更好的选择。”不过马总也表示，这需要开发商足够的耐心，"资金上的，心态上的。一般的写字楼、酒店、购物中心的成熟期，少则5年，多则8-10年，如果是一般的住宅开发商资金链上肯定压力巨大，因为不仅仅启动资金巨大，后期的运营、维持资金也往往数量庞大。”
明道咨询的刘宏军总经理也认为，"资金是一方面，开发商的开发、运营和整合资源能力也十分重要。”显然和以销售为主的住宅不同，商业地产的利润最大化实现则更多依赖于长期持有，通过写字楼的租金或者购物中心的现金流来实现盈利。而这则需要开发商从拿地之前就需要考虑未来招商的问题，"百货应该引进怎么样的主力店，写字楼定位于哪些行业和企业等等，只有对自己、对客户都做定制化考虑，才会后期运营更加容易。”

对此，昆仑置业副总裁蔡阳也深表赞同，他认为从长期持有的角度来看，"商业地产不像住宅一卖了事，所以长远的回报更加丰厚。”不过，这对开发商团队的操盘能力考验更大，"商业地产看似和住宅仅一墙之隔，实则大相径庭。”所以，他觉得，开发商没有足够的资源和能力之前，进入商业地产领域一定要慎重。

明年，西溪印象城、城西银泰即将营业。未来还有来福士、万通中心、嘉里中心、远洋•大运河商务区、中大•银泰圣马广场、杭州新天地等一大批城市综合体将由蓝图变成身边的便利。杭州综合体时代的脚步声越来越密集，一个让我们期待，"综合体，让生活更美好”的未来正在越来越清晰。

 

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