成都写字楼现疲态整体“零”增长

众所周知，自去年调控以来，成都以写字楼为代表的商业市场开始火热，特别是从2010年第三、四季度开始，成都甲级写字楼呈现出较快增长。据世邦魏理仕提供的数据，2011年成都写字楼全年供应量比2010年增长26%。然而，受到近期银行对商业贷款的限制，以及项目众多分流客户的影响，一些开发商延缓了推盘节奏，导致今年前两个季度新增量连续增长后，写字楼的供应速度和供应量开始趋于平稳，甲级写字楼更首现"零”新增。

   写字楼第三季度季报

受到银根紧缩的影响，三季度，不少银行都减少了对商业物业的贷款量，甚至有个别银行拒绝贷款给商业物业。加之今年市场新推的写字楼项目众多，导致客户流失，成都写字楼露出疲态。根据高力国际和世邦魏理仕发布的成都甲级写字楼三季度报告显示，第三季度成都甲级写字楼整体放量没有增加，平均售价有所下降，但租金保持稳中有升；整体空置率为20.88%，环比上季度下降1.42个百分点。

有分析人士指出：2012年写字楼的新增供应预计将达到创纪录的257万平方米，接近于当前281万平方米的存量。这将不可避免地给写字楼租赁及销售带来冲击。

甲级写字楼 整体放量"零”增长

据高力国际提供的数据，今年第三季度成都甲级写字楼整体放量没有增加，且租赁较淡，市场吸纳量有限，季度净吸纳量为7232.69平方米，较上季度减少了1270.18平方米；整体空置率为20.88%，环比上季度下降1.42个百分点。

但分析人士认为，为抢占市场，不少开发商会在年底推售一批项目，因此第四季度甲级写字楼会出现一个供应小高峰。据高力国际统计，在未来写字楼供应方面，城南天府新城和东大街将是主力区域。虽然地铁的开通确实能拉高周边物业价值，并吸引一定数量的写字楼租户，不过投资者仍需慎重考虑写字楼本身的硬件质量、开发商实力及后期的运营管理水平。

写字楼售价下跌 租金稳中有升

值得关注的是写字楼价格在第三季度有所松动，世邦魏理仕的分析人士指出，由于部分区域未来供应比较集中，因此一些新项目为了快速销售而定价相对较低，部分在售项目也相应调低了起价。这反映出，成都未来一两年写字楼集中放量所带来的压力已开始逐渐显现。尽管如此,公司买家仍在进驻成都，一些大型金融机构最近在成都大面积地购买写字楼。

另一方面，写字楼的租金却呈现稳中有升的局面。据高力国际提供的数据，成都甲级写字楼市场的租金在前两季度已达到高位，进入第三季度大部分项目租金继续保持平稳上涨，平均租金为140.62元/平方米/月，环比涨幅达5.81%。世邦魏理仕提供的数据也显示，成都乙级写字楼平均租金环比上涨0.2%至98.1元/平方米/月。"甲级写字楼是租金上涨的主要推动力，需求来自国内和国际企业均积极寻求高品质办公空间以满足其市场拓展的需要。”高力国际的分析师表示。

据分析人士预计，第四季度只有百扬大厦一栋写字楼投入使用，因此预计目前快速增长的企业需求将使租赁市场在第四季度保持比较活跃的态势。但2012年写字楼的新增供应预计将达到创纪录的257万平方米，接近于当前281万平方米的存量。如果这些新增供应量成为事实，将不可避免地给写字楼租赁及销售市场带来冲击。而在这257万平方米的供应中，预计有2/3位于天府大道沿线，且绝大多数为散售的乙级项目。因此，市场的压力将集中在天府大道区域，而市中心成熟区域的高品质项目的表现预计相对稳定。

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