置业课堂：购买商业地产要注意“六清”

   算清投资回报

   商业地产的租金回报率和地段决定了该商业地产的价值，其买卖价格一般是商业地产年租金的18至30倍。购买前一定要实地考察，确认人流、周围的配套设施以及目前租金水平等。如果购买一手商业地产更要慎重，开发商的广告宣传只能作为参考，需多方求证，否则就会发生买进的商业地产交房后长期无人承租或租金过低等情况。

   查清卖方资格

   购买商业地产，需要对商业地产进行权属调查，验看房地产权证原件、交易中心出具的房地产产权调查信息、房地产权利人的身份证明文件等。如果不是房地产权利人本人，则应出具有效的委托证明。

   厘清交易税费

   商业地产在二手房市场上买卖，出让方缴纳的税费较多，总计为本手买卖合同价与上手买进合同价差额的50%左右。一般个人出售商业地产，会要求净到手价，即出售该房产所产生的一切税费都由买受人承担。因此，购买商业地产，要对承担的税费心中有数，不要超出自己的预算和承受能力。

   问清有无租赁

   如果该商业地产存在租约，则应要求出让方提供租赁合同，并提供承租人放弃优先购买权的证明文件。按照目前国家法律的规定，承租人在同等条件下有优先购买权，未取得承租人放弃优先购买权的证明文件，则承租人可以向法院主张同等条件下的优先购买权。

   缴清物管费用

   商业地产的物业管理费用一般较高，如果该物业长期闲置，则会产生较高的物业管理费，有可能超出房产买卖所留的尾款。为防范此类情况产生，在签署合同时应保留足够的尾款（即在房产交接后支付的款项）以覆盖出让方应支付的费用（包含物业管理费、房产出租的租金及押金等费用），从而保证交易的顺利进行。

   写清营业执照

   按照现行的规定，营业执照只能该公司自行注销，而一个门牌号码的商业地产只能是一家公司进行工商注册，因此，应在合同中约定以该房产为注册地址的营业执照的处理方式及违约责任。（原标题：购买商业产品要注意"六清”陈赛娇/整理）

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