观点：“房地产预警系统”本质是金融预警

国家发改委近日宣布，住房和城乡建设部的"房地产预警预报系统初步设计概算”已经获批。这标志着囊括全国40个城市的房地产预警系统迈出了关键性的一步。自上世纪80年代以来，金融自由化和全球经济的一体化加剧了金融业的风险，也使各国间的金融危机频率增加，程度加深。1997年的东南亚金融危机就是一个例子，造成该

危机的根源，是房地产泡沫的破灭。现在，美国的次贷危机似乎在重复同样的情节，房地产资产泡沫引发了华尔街的连续恐慌。到目前为止，已有7家银行倒闭，全球股市则应声下挫，经济衰退如影随形。事实一再证明，若房地产业的发展违背价值规律产生泡沫，就会给整个国民经济乃至世界经济带来巨大的负面影响。

建立科学、准确的房地产风险预警是防范房地产产业泡沫、推进我国经济持续稳定发展的关键所在。所谓房地产预警系统，是指能够事先发出房地产警告信号的系统，通过对房地产经济运行历史过程的分析，利用指标的选择和指标体系的建立，对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确判断，从而尽可能地提前采取措施。在发达国家，房地产开发行业资金来源渠道比较多样化，房地产投资信托、股市、资产证券化等等，银行信贷所占的比例并不大，而房地产个人信贷比重则较大。可在中国，在房地产领域，不仅个人买房要向银行按揭，更重要的是整个房地产的项目开发，也完全建立在银行信贷支持的基础上。有数据显示，房地产开发企业的自有资金只有16％左右，负债率一直高达75％，一般情况下，不得不通过预售来维持资金链。一旦房地产开发商的房子难以如期售出，房地产开发企业的资金链就面临巨大的挑战，很可能引发金融业的连锁反应。金融稳定是金融安全的基础。针对房地产行业的这些"实情”，在我看来，"房地产预警系统”首先就应从银行体系的稳定性入手。正如社科院易宪容所提到的，应由有关职能部门建立起房地产价格失衡预警指标，建立金融体系与宏观经济失衡的预警指标，提高金融机构风险测量能力，从而降低金融机构暴露于房地产价格波动风险之程度。

事实上，美国这一次的次贷危机也给了我们同样的启示。传统的经济危机，我们知道，是一种产能过剩，但是，这一次美国次贷危机，则是一种以资产价格泡沫破灭为特征的经济危机。在这一过程中，房地产市场和金融市场通过金融创新紧紧连接在一起，一旦房地产领域发生问题，立刻就会牵扯到所有的衍生产品，进而延伸到

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