购房砍价五大环节

   环节一：例行杀价

   任何项目，无论由开发商自销还是委托中介机构代销，销售政策固然有一定刚性，但有些例行环节可资杀价利用。
   
   一是利用付款方式差异。一般一次性付款会有一到二个点的折扣，对于按揭付款，开发商其实会跟一次性付款等同对待，不妨先按一次性付款方式谈洽，最终签订合同时选择按揭付款，开发商不会因为这一付款方式差异丢掉你这个准业主。
   
   二是吃准售楼人员，他们不会因为一到二个点的折扣轻易丢掉你这个客户，可以在签订合同时增加一些附加条款，但这些条款对你并不是必签的，这样可以跟售楼人员做一笔交易，象拉家常样的，把这些你有意增加的条款转换成优惠，当然设定哪些细节性条件得向朋友或业内人士请教一下。
   
   三是看房时埋下伏笔，如挑几个刺头出来，这个很简单，反向思考就行，如餐厅小可以挑剔说这个餐厅不好用，表露出这个因素很可能导致你到别个的售楼部去。而在开发商这边，这些小问题总归还是有的，适当透露一下你近期必买房的意愿，回家坐等，会有小姐或先生上门的。
   
   四是突然换层，如先看中的是九楼，签约时要求换至十楼，小姐会面有难色，但你的态度要坚决，告诉小姐隔一层成本并没有增加，并妥当暗示她对九楼的些许不满，如果对方觉得你要飞，可能会主动提出给点很小很小的优惠给你，如免个半年的物业管理费等，这是小钱但也是应该争取的。当然也可以从高换到低，直接问有没有办法给优惠点什么，但要求不能太离谱。

   环节二：人脉环节杀价
   
   一是销售经理肯定掌握了一定的折扣水平；二是如果属代理销售，则更多一点，并且营销机构定价时考虑了折扣因素；三是看能否找到按揭行的主办人员，一般这些人的面子值个把点的优惠；四是其他关系，对开发商有一定影响到的，没有就不谈这个。
 
   环节三：利用潜规则杀价
   
   房产品与房市均存在一些合理的杀价潜规则，只是人们有时被售楼人员的优质服务、售楼部良好的成交气氛、售楼人员对你的设身处地的考虑所打动，觉得不成交或再提出些你自认比较苛刻的条款似有不妥。
   
   潜规则一：拿着价格表跟你销售的，大胆杀价，不然回头就走。想想做这个专业事还不知道具体楼价的，开发商答应不，营销机构的负责人答应不。肯定是让你无意发现其实小姐给你挑的那套"很值”，甚至还有些神密感。
   
   潜规则二：销售情况不理想的，大胆杀价，不然回头就走。什么些情况销售不理想呢？看看墙上的，贴满了；贴得比较有结构，高中低总价，好的坏的都有售，人为迹象比较明显的，甚至小姐的热情程度也是个参照。
   
   潜规则三：代销楼盘的，大胆杀价，不然赶快回头。为什么呢？现在的代理条件中，差价分成比较普遍，但提成足以让中介满意，所以可以大胆杀价。
 
   环节四：利用好时间节点杀价
   
   哪些时间节点可以杀价呢？包括三个方面的时间概念，一是楼盘销售周期；二是成交过程中的时间概念也包括体现购买意向的时间概念。
   
   楼盘处于尾盘、楼盘全面封顶但销售广告还在狂风暴雨的、户型明显劣势的（如：一百五以上三房并没有意外空间的，一百二左右的二房，朝向明显不好的，一般人都可看出使用率不高的，有明显浪费空间的，一梯多户的高层，间距明显不符政府要求的），处于这些时间段的，你可能大胆杀价，但既要表现明显的购买意向，又要让对方觉得你并非买他的楼盘不可。
   
   成交过程也存在杀价时机。一般总结如，三步并作两步的，即别人看了又看，想了又想，才勉强表示可以买，你不妨干脆点，马上表示满意，但有微微的不满意，提出降价要求，如成则马上签订合同，除非象万科这样的，不然会给点余地给你。再如，如你对楼盘比较熟悉，可以先征查几遍，找出与该楼盘中户型总价与你要求有小差距的"购买意向”，再坐下来慢慢谈，如提出总价低于该楼盘可供户型总价万把块钱的要求，再来表现强烈的意愿。当然这方面的情况有点难度，必须对楼盘很熟悉才行。

   环节五：杂耍式杀价
   
   这就是通常所讲的谈判技巧。容易的如有明显缺陷但你可以容忍的户型，如西南向，如个别暗卫，都是你杀价的理由；难的如，对方一再表示就这个价，没有余地，大有你不买就算了：这个时候要判别一下，有时是真的，可能对方的品质与要求这样，就不必费舌；有时对方留下一句意外的话再表现出坚强，那就是传递可以杀价的信号。笔者曾代友人去一家中介代理的楼盘，对方很是热情，一再表明就一个点的折扣，还限定有三日内成交，其他免谈，友人又很喜欢这个户型，对钱也不是很在乎，只有我很在乎，面子是我要的。常规部分我直接找销售负责人及按揭行的主事人员，已经拿下一个点合计优惠两个点，但我晓得他们是代理商，还有就是确实销售很好，么办呢？我对友人说，那就算了，把某某盘的那套买了算了，试探对方，态度也很坚决，并丢下一句话，还放两个点一次性付款得了（先前咱们谈的是按贷），然后拉起朋友就走。但我作为业内的，经常缠着那个售楼小姐，一再表明，大家都从事这个，心知肚明的，没有必要弄成现在这个样子，还说友人就在旁边，如果行马上买了算了，这个时候适当的恭维是必要的，小姐自有她的优势，当晚打来电话还是松口了……什么是杂耍，就是有耐心与对方周旋，注意察言观色，注意适当的求求人家，还要适当地拽下子……
 
   技巧是说词，关键是心态，如同夫妻炒架，双方都有和解的意愿，但碍于面子都不想先开口，这个时候，坚持就是胜利。但有个度的问题。

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