工业地产：被PE遗忘的“金矿”

凯雷目前正在积极寻觅工业地产领域的投资项目。凯雷在业内素以眼光独特著称，过去一直把注意力完全投向住宅或商业地产，此番行动有可能掀起PE对被遗忘的金矿——工业地产的投资高潮。

投资价值

工业地产是指土地使用性质为工业的所有毛地、熟地及该类土地上的建筑物和附属物。它主要包括工业厂房、物流仓库及研发楼等。它具有以下特点：（1）土地使用性质不同；（2）工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；（3）工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险；（4）工业地产因为建筑层数少，所以建设周期短。

当前，随着国家加大对普通住宅市场的宏观调控力度，工业地产等其他房地产市场迎来了新的发展机遇，投资价值凸显。这一价值主要体现在：

（1）改革开放30年来，我国物流业一直保持持续快速增长的态势。据相关数据统计，全国社会物流总额由1991年的3万亿元上升到2007年的75．2万亿元，增长了23．8倍，年均增长22．2％。2008年，虽然经历了罕见的雨雪冰冻、汶川地震等灾害的重大考验和国际金融危机的严峻挑战，但物流业仍然保持了较快增长态势，只是增速有所减缓。随着物流行业纳入国家十大振兴计划，可以预计在未来相当长的一段时间内，我国物流市场仍将保持较快增长。具体见图1。

图表11991年~2008年中国物流总额变化图（单位：万亿元）资料中国物流与采购网

（2）在当前全国房地产住宅价格出现大幅波动的情况下，工业地产价格并未出现大的下降，反而有一定程度的上升，并未受到经济危机的较大冲击和国家宏观调控政策的较大影响。而导致这种结果主要是由工业地产整体供求关系所决定的。首先，从需求方面来看，随着我国经济的飞速发展，对工业用地的需求呈几何级数增加，导致近几年来工业地产的价格不断攀升。其次，从供给来看，第一，国内工业用地的供给权牢牢掌握在各级地方政府手中，市场化程度仍非常低，供应量相对不足；第二，地方政府出于地方财政、招商引资、拉动地方GDP和安排人员就业等众多其他因素的考虑，在工业用地的价格上一直采用低于征地、拆迁和配套成本的价格对外进行供应，这更加加剧了

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