房企巨头转战商业地产商圈扎堆引发生存压力

去年以来，在住宅领域比较知名的品牌开发商开始涌向商业地产。其中保利、万科等都加快了在商业地产的布局。在这股"商业潮”中，今年，专注于住宅地产开发的合生创展也将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力。中粮集团宣布以"大悦城”为品牌，在全国打造"全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。

而金地集团也表示，将不再单纯从事住宅开发，有20%的资金会投向商业项目——商业地产在今年真正步入了"下一站”。

掀起商业地产青春大幕

近年来，与住宅地产受关注的程度相比，商业地产稍逊几筹。除了一些一线城市的优质商业地产在外资那里比较受宠之外，其余起色不大。

在早前"售后包租”遗留的阴影下，普通投资者大多不敢湿鞋商业地产投资领域。在商业地产开发后续经营问题上，显然海外基金的经验要丰富很多，这也正是他们在中国内地大举收购成熟物业，用以赚取长期利润的原因之一。

山不转水转，巨头纷纷进驻商业地产，可谓开启中国商业地产青春的大幕。当然，地产企业好好研究商业地产是好事，可它不应是住宅市场扭曲的产物。哪火奔哪，可不是什么好办法。

商圈升级也会带来压力

相对于住宅投资，商业地产投资抗跌能力强、抗风险能力更强。目前，这种由住宅地产逐步过渡到商业地产领域的做法，是企业在房地产领域发展的一种趋势。

但由于很多大房地产商之前一直都是专注于住宅开发，在商业地产领域并没有太多经验，这类开发商过多地涌入商业地产，容易出现"烂尾”现象。

因为住宅地产和商业地产确实是两个不同的领域，相应的对开发商也有着不同的要求。商业地产的经营周期更长，对开发商的要求更高。商业地产太过于集中，对项目未来的经营也有着较大的压力。

对于做住宅地产与商业地产的区别，有商业地产业内人士深有感触——如果看前3年，住宅地产的赚钱速度可能更快；但如果以20年来做比较，商业地产一定赚得比住宅地产多。

如果投10亿元进去，做住宅可能有5亿元的利润，做商业可能每年只有1亿元的租金，但10年累加起来就有10亿元的租金收入，而且到十年期的时候，物业还在开发企业手里。

地产专家喻海文指出，商业地产的租金收益能带来稳定的现金流，香港房地产商大多数就是商务地产和住宅地产并重。

）"2010年，住宅地产仍然有前途，但是商业地产、旅游地产的前景会更大。只不过，后两者不是所有地产公司都能干的。”证大集团董事长戴志康这样对记者说。

尽管金融危机过后，商业地产市场的复苏远比住宅地产缓慢，但最近的市场数据显示，在今年的一季度，商业地产复苏明显加快。聂梅生认为，政府的政策没有刻意扶持商业地产，商业地产的复苏主要原因是中国经济的复苏。其次，商业地产更多的是和基础设施建设相关。"4万亿投下去，修了那么多的铁路、公路、地铁，沿着它们自然会形成商业圈；一些新兴的产业基地形成之后，周边也需要配套设施。”

"在住宅地产的投资遇冷之后，相当一部分的楼市资金转向商业物业，这也带动了商业地产的开发。政府应该正视这些投资需求，一味的打压不是解决办法。”黄怒波说。

如今，商业地产投资热潮正在慢慢涌动。在2009年底，万科宣称要将持有型商业地产比例提高到20%。4个月后，已经有3个大体量的商业地产项目在万科的运作中。保利近日也露出口风，在未来3-5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。而金地今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。

"商业地产和住宅地产这两种模式的区别是，前者具备长期的稳定收益，没有暴利；后者投资时间短，回款快，可以快速膨胀。”莫天全分析。

刚刚凭借商业地产的成功成为中国首富的大连万达董事长王健林认为："做住宅的是小学生，做商业地产的才是大学生。”事实上，开发商业地产的难度远远大于住宅开发。

"以我十几年房地产的经验，商业地产、旅游地产是人文地产，住宅地产只是工程学。从调控层面来讲，商业地产政策环境要比住宅地产好得多，只不过这个产业本身难得多。”戴志康也如此认为。

黄怒波表示："资金是第一个问题，开发商业项目首先要拿出大量的启动资金，达到一定规模才能拿到银行贷款；其次，商业区的规划带有更多政策色彩，需要企业有相关资源。”

"做持有型物业需要大量贷款，中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻，开发商那点钱都押在持有型物业上，则没有能力去做别的开发了。”很明显，华远地产董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。

尽管门槛高，商业地产眼下仍是地产企业趋之若鹜的目标。

"从2008年那次萧条之后，很多开发商已经摸透了政府'保持平衡’的意图。他们明白，商业地产是住宅地产风险的对冲。当市场低迷，房子卖不出去的时候，如果企业持有商业地产，其租金可以保证资金链安全。即使租不出去，商业物业也比卖不出去的住宅物业更有价值，因为它算企业自有资产，在资产负债表上是正资产，至少还可以抵押。”聂梅生道出了商业地产的第二个作用。

"就整个中国房地产行业而言，稳健绝对是一个趋势。”聂梅生表示，中国大部分房企的运作流程都差不多：贷款、圈地、盖房、卖房。这种链条导致项目入市比较快，很容易拿到很高的金融杠杆，这样的市场也最容易形成泡沫，从而大起大落。但是，随着政府对平衡的把握，这种泡沫式的企业会被市场淘汰，懂得对冲风险的企业才能脱颖而出，这就是为什么如今的房地产企业既要拥有商业地产，又要稳固住宅地产、既要有一线城市的项目，又要有二三线城市项目的原因。

而戴志康的观点则相对保守："从规模上来说，不可能所有企业都转向商业地产。大家都认为商业地产好，都来转型，那样同样会很惨。如果仓促转型，企业只会出现两类极端状况——要么很成功，要么彻底完蛋。”

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