房贷七折细则潜规则揭秘：银行难舍嘴边肥肉

能够享受到最新的7折优惠利率成了眼下不少存量房贷客户的新年夙愿。然而，他们大多没有等来细则的出台，相反却遭遇到各家银行支行自行设置的奇异"门槛”。而另一则消息则彻底寒了消费者的心，一位股份制商业银行个贷部负责人表示，"九成存量房贷难以享受房贷利率7折优惠。”

在一片房贷乱象的背后，到底是何种力量在暗中作祟？是利益的驱使还是政策的盲点？专家认为，在竞争日趋激烈的房贷市场，让银行主动舍弃这块"送到嘴边的肥肉”，难！

房贷经理也吃闭门羹

丁先生在一家大型外资银行房贷部门任业务经理，同样他也是一位存量房贷客户。最近两个月来，房贷市场刮起的这股奇怪的"旋风”并未逃出他的料想。然而，让丁先生始料未及的是，要为自己争取7折的优惠利率远比他想象中的困难。

丁先生的房贷归属于中行，由于该行是地产开发商指定的贷款银行，丁先生购房时别无选择。去年10月末，在得知国家出台相关政策，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率0.7倍后，丁先生忙里偷闲也为自己办理了利率7折优惠的申请。

然而，由于其购买的房产属于第二套改善型住房，即银行所指的"难以享受房贷利率7折优惠的九成存量房贷”中的一员，因此中行迟迟没有给他说法。几经交涉之后，丁先生得到的回复依然不能令他满意。

"中行提出的第一条，三年内不能提前还款；第二，要采用按年调息的方式。”熟悉房贷业务的丁先生认为，这些条件都很苛刻，尤其是"按年调息”这一条，对于未来已明确的降息周期，这就意味着今年1月份的降息优惠必须到来年才能享受，显然属于不平等条约，而正常情况下，客户可以要求银行采取按季度调整利率或按月调整利率的方式。

吃了闭门羹之后，丁先生开始依靠行业内的关系四处找寻转按揭的可能。他私下告诉记者，虽然各家银行对于央行明确的利率7折范围不敢随意变更，但每家支行信贷部门依然有一个小额变动的权限，而信贷员的决定往往取决于"私人交情”。

不过，对于"同行们”的"不近人情”，丁先生却有几分心理准备。"很显然的一点，银行都很关心'新客户’是否优质，有多少资源。”丁先生坦言，其实他自己所在的这家大型外资银行，也会给客户划分"三六九等”，并以此决定贷款折扣的幅度。

"贷款人在500强企业工作，或是上市公司工作，或是国家公务员，贷款利率优惠的条件都是不同的，一般来说，只要是贵宾客户，要打7折问题就不大了。银行么，就是生意人……”而之所以丁先生没能将贷款转到自己银行，则是因为外资行尚不具备开展转按揭业务的许可。

在长达两个月的努力后，丁先生的转按揭终于有了眉目，他表示，已通过房屋中介机构联系到了深圳平安银行，对方一位信贷员答应给予贷款7折的优惠，条件是丁先生必须在该行存入5万元存款，储蓄期不得少于两个月。

和丁先生相同遭遇的消费者并不在少数，而各家银行对客户的存款数额的要求也各不相同。对此，丁先生早有耳闻，他告诉记者，由于存款指标是银行前台业务员都要完成的重要指标，借转按揭的机会强拉存款并不奇怪，只是普通消费者会很难接受。

对此，长期从事地产投资研究的腾方投资管理公司投融资发展策划总监唐军民认为，在贷款转按揭过程中出现的强拉存款的现象，正是国内银行组织构架中暴露的一个明显弊端。他表示，将产品销售部门和后台精算部门职能揉搓在一起，导致分工不明，才会出现这种"做贷款拉存款”的奇怪销售模式，"而可悲的是，在许多银行看来，这是唯一可以拿来'要挟’客户的机会。”

眼下，丁先生虽然最终实现了7折的优惠利率，但他同时表示，在如此混乱的房贷市场，作为业内人士要办妥转按揭尚且阻力重重，普通消费者就更加投靠无门了。

银行难舍嘴边肥肉

身兼"双重角色”的丁先生，既感受着消费者的艰难，也深知银行行事的套路。事实上，除了不完全符合7折优惠的存量贷款客户外，"大量可享受7折利率的客户也在遭遇不公正的待遇”。他告诉记者，银行往往会采用"能拖就拖”、"能扯皮就扯皮”的做法。

据记者调查，目前除建设银行、工商银行已有明确的存量房贷细则条款外，其他银行则纷纷以"细则在议”为由，将客户的请求束之高阁。而房贷业务规模居全国第一位的建行，也只提供了上门申请办理的方式，只有上门填写了申请表且通过审核的客户才能获得新利率的优惠，同时银行也没有对存量贷款客户主动尽到告知义务。

因此，有相当一部分贷款利息数额变动不大的客户为避免麻烦而主动放弃了利率优惠的权利，而另一些客户则因为没有及时知晓利率调整事宜而错失了申请的机会。

腾方投资管理公司投融资发展策划总监唐军民认为，银行无论是故意拖延还是被动调息，都是为了"大事化小、小事化了”，尽可能地减少自身损失,"由于国内银行普遍没有经历过大幅降息的周期，银行对利率变化产生的利润影响无法精确测算，银行自然就会产生'伤筋动骨’的担心。”

然而，长城证券分析师吴小玲则认为，降息对银行利润的影响则应理解为长期偏中性。她表示，由于该政策有助于减轻银行的资产质量恶化压力，且可能扭转银行个贷增速日渐放缓的局面。"以100万的五年期以上的贷款为例，此次政策的调整将减少借款人月供利息15%左右，有助于降低银行按揭贷款的逾期率，资产安全才是银行长期持续盈利的前提。”

另外，吴小玲还认为，今年银行中报数据显示由于楼市低迷使得多家银行的个人住房贷款规模皆出现了增速下滑的现象，如果此次房贷政策能顺利奏效，产生刺激房贷需求的效应，则将有助于银行该类贷款规模的增长。

那么，银行种种"招数”的背后，到底是为哪般呢？身为银行信贷业务经理的丁先生认为，"银行永远是逐利的”，这才是银行各种手段招数的最终用意，"利润永远是多了不嫌多的。肥肉到了嘴边，还能放下吗？”

房贷细则最后一步棋

在一片房贷乱象的背后，房贷的走向归根结底是利益驱使与政策导向之间的博弈。然而，在诸多利好因素的推动下，房贷细则却始终难产，依然招致不少猜测。

事实上，早在去年10月30日，房贷新政推出后的第三天，为配合房贷新政的出台，央行曾有意做出了一次存贷款利率非对称性调整，将三年期和五年期的定期存款利率分别下调了36个基点和45个基点，从而拉大了银行的存贷款息差。

对此，联合证券分析师鱼晋华认为，央行在充分考虑了银行利润影响程度之后，通过扩大银行的息差，一定程度上刺激银行加大个人住房贷款利率的优惠幅度，这将更利于房贷新政的执行。

然而，银行并未因此顺利出台相关的房贷细则。唐军民认为，房贷细则始终未露面，很有可能是银行继续"讨价还价”的标志，"银行向上层管理机构要求更多优惠条件，甚至是谈判，都有可能阻碍房贷细则的出台。”

同时，各家银行也受到来自同行业的竞争压力，这也影响了房贷细则的出台。

任职于外资银行房贷部的丁先生告诉记者，对于银行而言，越早拿出房贷细则，对银行本身越不利。"先出招往往最容易被别家银行抄袭，而且只要优惠幅度略大一些，就会使银行陷于不利局面，这也是如今房贷细则迟迟不能问世的原因所在。”

编辑：