房地产资金到底有多紧缺?

房地产资金到压力小于2004年，底有多紧缺？

   断供、开发商资金紧张等字眼不断显现在投资者眼前。

   近日，中金公司一份研究报告却指出"前五个月房地产投资额有31%的增速，资金情况并没有所说那么紧缺。到现在为止，房地产的资金压力比2004年要小。”

   中金公司有别于一般公众认识的判断依据是：

   其一，信贷紧缩在前，大多数公司没有快速扩张。国家从2004年开始紧缩信贷，对房地产贷款的严格限制导致地产开发资金来源中银行信贷从2003年的24%降到2004年18%。而随后土地不可以抵押贷款、拿到"四证”之前不可以贷款等措施一直抑制着信贷对房地产的支持，信贷资金占比也就一直维持在20%以内，从而使得大量的中小房地产企业过去几年的状态是开发一个项目、拿一块地再开发另外一个项目。而2007年土地的疯狂上涨使得这些中小开发商土地增加十分有限，扩张的主体为大公司，因而到今天高价拿地的压力也就有限。

   其二，良好的销售与预售较好补充了房地产企业的自有资金。2006及2007年销售额的增速超过了投资额，而2004年之前，销售额不到投资额的80%。这意味着这两年开发商手中留存的资金不断增加，从而对2008年销售放缓带来的资金压力有阶段性的缓冲余地。根据近两年的销售额与投资额比较测算，开发商自有资金至少增加了4000亿，开发商自有资金占整体资金的比例有能力达到40%。

   其三，资本市场融资的补充。过去两年两地资本市场接近2000亿的融资规模不仅较好的补充了企业的自有资金，而且提高了公司的信用能力。

   其四，外资和其他行业资金的补充。

   与中金公司判断相印证，万科等房地产公司在年初就开始注意收缩阵线，并以打折的方式开始加速回笼资金。而二三线的房地产公司，也跟风打折。

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