曹建海：三大因素不支持房价上涨

当全世界的房地产市场还处在低迷之中，中国的楼市似乎已经率先苏醒。随着房价的逐步回落，特别是各级地方政府为拯救房地产市场，在税收、信贷、入户等方面给予政策优惠，房地产的成交量开始出现了一定程度的放大，房价的下跌也呈明显减缓的态势，有的项目甚至出现了较大幅度的上涨。那么，究竟是楼市全面回暖，还是下跌过程中的短暂反复？这是一个非常值得判断的问题。

尽管房价在货币大规模投放之后，可能出现反弹甚至上涨的行情，但房地产过剩状况、居民收入水平和经济增长形势等因素，均不支持房价上涨。

首先，房屋供求格局不支持房价上涨。

一直以来，人们认为刚性需求是导致中国城镇房屋供不应求的主要原因。但这种命题成立的前提条件，是住房不存在价格弹性。实际的情况否定了这个命题。进入2008年以来，我国商品房竣工面积累计增速明显超过同期竣工面积累计增速，2008年12月商品房竣工面积远远超过当月销售数量，商品房积压形势日益严峻。

第二，居民收入水平和收入增长不支持房价上涨。

在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3~5倍，一般的上限是5倍。美国在1980~2000年时全国中位数房价/家庭收入比值一直稳定在3倍左右，只是在2001年以后才有所上涨，但最高的2006年也只有4.6倍；而中国目前这个比例大约在12倍左右，也就是说一个居民家庭12年不吃不喝的全部收入才够支付一套房子。这远远超过了公认的合理比例，住房的消费、住房的购买也透支了很多购房者的其他消费。所以，即使通过信贷投放炒高了房价，但由于最终的消费者没有能力支付，房价回落将势成必然。

第三，经济增长形势不支持房价上涨。

目前全球经济严重衰退，我国工业品出口衰减呈腰斩之势；国内收入严重分化，绝大部分人缺乏消费扩大能力。在出口和消费不振的条件下，试图依靠投资拉动经济增长后果难料。因为消费才是拉动经济增长（包括投资增长）的最终动力。

基于以上分析，我认为我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间，谷底可能存在于两年之后。

（作者系中国社会科学院工业经济研究所主任）

 

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