房产经纪管理办法将实行中介迎大考

4月1日起，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》，将作为我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章开始实施。该《办法》明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订"阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。这一规章的施行会给岛城的房产中介带来什么影响，又会给租房者和购房者带来哪些利好？记者对此进行了调查。

房产中介迎考验几家欢喜几家忧

徐先生刚来青岛工作，这两天正忙着找房子。"朋友告诉我房产中介很多，可我逛了一天，好几家中介只有个门面在那，都没有开门。”自己找房子太累，本想找个中介租房能容易些，没想到却吃了不少闭门羹，徐先生很是纳闷。

"这种情况的出现，很大程度上是国家加强监管的结果。”鑫和居房产经纪人卢先生告诉记者，三部委颁布的《房地产经纪管理办法》下月就要生效，新环境下一些没有资质的小房产中介很难再开下去，所以有些个人房产中介选择了提前闭门歇业。

诚义达房产咨询公司经纪人孙先生告诉记者，出台限购令、禁止群租房等政策导致房屋成交量下降，而管理办法的实行又提高了行业门槛，他们没办法只能另谋出路。"逍遥路这一块儿原来有十几家房产中介，现在有四家已经不干了。大一些的房产中介还能维持，小的个人中介熬不下去只好关门。”孙先生说。

管理办法虽然下月才生效，但是已经显示了它的威力。记者在宁夏路附近看到，原本路边挤满了大大小小的房产中介，但是仍在开业的店面却不多，不少小房产中介大门紧锁，只在门口留下了联系电话。

"很多小的房产中介都是个人的，也没有相关的资质，只靠自己手里的几套房源，就开起了房屋租赁的买卖。”一家连锁房产中介的负责人李先生告诉记者，一些不法中介和黑中介在交易过程中，会通过签订"阴阳合同”、提供虚假经纪服务等方式牟利。

"办法实行以后，对一些小型房产中介尤其是个体中介会有很大影响，可能会给房介行业带来一次洗牌。”李先生表示，《办法》中"设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员，自领取营业执照之日起30日内，要到房地产主管部门办理备案，并将部分备案信息向社会公示”的规定，将提高房产中介的准入门槛，把很多欠缺资质的个人房产中介挡在了大门之外。

"阴阳合同”有三招期望新规见效

"二手房市场在逐步扩大，有些地区的二手房市场已经超过一手房市场。二手房市场的发展空间和潜力很大，房产中介在房地产市场中的地位也越来越重要。但由于发展良莠不齐，外界对房产中介的评价一直不高。”谈到房产中介发展的现状，孙先生一脸无奈。

"尤其是一些'阴阳合同’，让很多客户深恶痛绝。”一位资深的房产经纪人告诉记者，房产中介在签约过程中有三种作弊的手段，都属于"阴阳合同”。其中最常见的是所谓的"包销分成”合同，首先由房主与房介签订包销房屋的协议，规定房屋的基价和溢价分成比例，然后由房介与购房者签订合同，超出基价的房款基本上归房产中介。还有一种阴阳合同，为了规避购房税等费用，买卖双方进行协商，签订低价假合同进行备案过户，再签订一份真实价格的真合同。还有就是一些黑心的房介担当中间人，先跟房主签订一个低价售房合同，再跟购房者签订高价合同，在买卖双方不知情的情况下，独占多出的房款。

卢先生有些气愤地说："这些行为损害了购房者和租房者的利益，降低了房产中介行业信誉度，影响了整个行业的发展。而新规对这些行为是明令禁止的，这些'阴阳合同’可能没几天活头了。”据了解，《办法》规定，房产中介应向委托人书面告知所委托房屋的市场参考价格，构成价格违法行为的，将给予相关处罚。

"正规的房产中介还是非常欢迎这个办法的实行的，这有利于房产中介行业的健康发展。”李先生表示，办法的出台填补了相关法规的空白，能在很大程度上规范房地产经纪行为，对业界来说是一个利好消息。

"在交易过程中，承租人或者购房者是相对的弱势。这些行为遭禁以后，交易过程中被骗的可能性少了，对购房者和租房者也是一个喜讯。”青岛市房地产交易中心房屋租赁中心的相关负责人说。

加强管理规范市场

据介绍，青岛市其实很早就有规定，必须有正规的房地产经纪人才能够开办房产中介公司，但很多小的房产中介都是花钱找中介经纪人，采取租证开店，更有的房产中介根本没有资质。由于协调不足，房产中介在监督管理方面仍有一定的欠缺，这也给一些小中介的生存提供了土壤。

"有了政策法规，关键还是要加强监管，真正把新规落到实处。只有这样，才能在提高门槛的前提下规范房产中介的发展。”业内人士表示。

"作为行业监管制度的基础，中介经纪人持证上岗制度很重要，但是却很难落到实处。”李先生告诉记者，目前房产中介的从业人员素质不一，很多人并没有取得相关的从业资格，要解决这个问题，需要有关部门根据实际情况制定不同的细节规定，并进行明确的落实。"有了好的管理，房产中介行业才能健康发展，房地产市场也会更加稳定。”

"在相关部门进行引导规范服务的同时，行业还应该加强自律行为。”有房产经纪人建议，可以通过完善的行业协会，来逐步规范国内的房地产经纪行业

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