二手房估价置业

给房产估价很困难。它需要从业人员有丰富的经验、较高的专业水平。经国家考核认定的房地产估价师，也只有在较成熟的市场环境下，并有大量的可供参考的市场信息后，才有可能评估出比较准确的价格。不过，估价师很少为普通的个人客户服务。对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个草草的评估，不妨分两步走。

第一步，需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。当然，查询千万家、精品家园等大型中介的广告报价，对了解行情也有些帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。

第二步，结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。具体估价要考虑以下等方面的因素对价格的影响。

   1．房屋因素。房屋竣工后即进人折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，三小套型（小厅、小厨、小卫）扣减10％。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3％，7层为－5％，3层和4层为＋3％，若是楼顶则为－5％；而朝向如无朝南窗则为－5％。

   2．环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5％，省、市重点中小学区的为＋15％。

   3．心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8％。

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