地基不稳：金融危机冲击下的商业地产

随着全球经济危机深化，各界对商业地产忧心忡忡。尽管商业房地产以前常是给经济带来问题的领域，但到目前为止，与这场引发股价狂泻、消费信心垮塌和失业率高企的借贷危机相比，问题尚不太严重。

随着经济繁荣期发放的贷款即将到期，商业地产项目业主还要面对经济衰退带来的高空置率、租金下滑的局面。这种情况下，债务再融资几乎不可能。沃顿教授、行业分析师和政治家认为商业房地产有可能成为经济衰退中下一个重灾区。

"一只鞋已经落在地板上，”沃顿商学院房地产教授苏珊·沃切特（SusanWachter）打了个比方，"商业地产项目的价值已经严重下滑。空置率达20年来最高水平。”美联储报告指出，因公司和零售商大批倒闭，过去一年间，商业地产项目贷款的违约率已经翻了一番，达7％。

通常来说，商业房地产开发商过度开发、贷款违约和影响借贷机构的稳定性，继而拖累经济从高涨转至衰退。但这次问题出在金融领域，后波及到商业地产领域。

"这场危机是一场金融危机。问题是金融市场失灵，而非以往的过度开发，”沃切特教授说。"经济整体表现疲软并将进一步走软，拖累商业地产项目租金走低。过去的房地产危机都是以房地产为核心，不会在整个经济层面爆发危机。”

随着融资渠道收紧，业主很难或者不可能在贷款到期时用短期融资手段借新抵旧。例如，全美第二大购物中心公司通用增长物业公司（GeneralGrowthProperties）在借贷机构拒绝为其270亿美元贷款再融资而宣告申请破产保护。华盛顿特区召开的房地产圆桌会议（TheRealEstateRoundtable）预测今年到期的商业房地产贷款将达4000亿美元。2012年，这一数字将达1.8万亿。

"商业房地产定时炸弹已经开始计时，”来自纽约城区的众议员卡罗琳.马洛尼（CarolynMaloney）在国会联合经济委员会近期一次有关商业房地产业听证会上这样说道。

沃顿商学院房地产教授约瑟夫·吉尤科（JosephGyourko）指出，住宅房地产已经成为经济衰退一个主要因素。众多房主在借贷条件宽松推高房价的背景下买的房，现在贷款额已经超过了房产总价。"我认为商业房地产中也存在这种价格错位，只不过没有住宅房地产那么严重。”

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