迪拜危机启示了我们什么

海湾地区和中东地区最活跃的商业中心——迪拜，是一座由石油与美元堆积起的城市,这个建在沙漠中的奢华之都，以大规模举债和积极投资的方式来大兴土木。在过去短短的5年，就破土动工了3000亿美元的建设项目。迪拜扩张性和炫耀性的投资方式令这个奢华的城市建设成为全世界最为关注的"未来之城”。

然而近期迪拜危机开始显现，虽然其规模以及"杀伤力”有限，但其债务危机尤其是该国的房地产开发中的教训和启示却是值得我们深思和借鉴的。为此本报特别专访了全国知名地产专家朱凌波先生。

分析

迪拜房地产是投资先导的增长模式，这正是造成危机的一个重要因素

在全球金融危机的影响下，近日迪拜政府宣布重组旗下的主权投资公司"迪拜世界”，并寻求延迟6个月偿还债款。一场以信用危机为导火索、以房地产为主要载体的资产泡沫危机开始显现。世界权威金融分析机构随即大幅下调众多迪拜政府相关机构的债务评级，令它们失去"投资级”评级，部分更降至垃圾级。而迪拜房价更是暴跌约50%。

朱凌波先生认为房地产是实体经济，其与股市的虚拟价值不同，它的上涨除了投资预期驱动外，必须与使用功能和租金价格等实用价值相关。而且债务结构和债务成本也是很关键的要素。迪拜房地产一直以来都是投资拉动和先导型的增长模式。这正是造成危机的一个重要因素。

对比

当泡沫波及至二线城市时，其性质无异于日本上世纪90年代初的地产危机

万科董事长王石近期在接受媒体专访时警告说，就全国而言，情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，泡沫显然是存在的。当这种势头波及至二线城市，这样一来其性质就会类似日本上世纪90年代初破灭的房地产泡沫。

对日本房产地市场多有研究的朱凌波先生也指出，日本地少人多，收入水平远远高于中国，按照中国业界的逻辑，刚性需求是极其旺盛的，而收入水平也可以支撑起一个繁华的市场。但血的教训和事实是，上次的亚洲金融危机后日本的房地产出现了长达14年的绵绵阴跌，刚刚好转不久，此次的美国金融危机又令日本的房地产雪上加霜。日本房地产的投资收益空间和价格上涨空间基本在上一轮经济复苏周期内透支殆尽。许多日本房地产投资商纷纷退出或到其他国家寻求出路，这些也正是目前迪拜的房地产面临着的局面。<

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