小公寓大爆发投资有讲究

眼下，除了极个别年轻单身精英为了不浪费购房名额而购买小公寓，又或者是极个别实力雄厚又没购房名额的家庭，想要换房改善居住条件外，绝大部分购买公寓产品的买家，确实是"有钱无地儿使”的主。由于股市一蹶不振，基金半死不活，再加上降息之后连定期存款也显得吸引力不够，这让很多市民有意投资不限购的公寓型产品。

虽然宏观调控使住宅市场相对低迷，却让"打擦边球”的公寓市场越来越红火。产品本身热销，不仅带旺了一众"华丽转身”的写字楼项目，更让土地出让市场也随大流，频频推出位于天河、萝岗甚至海珠的商业金融用地。像即将在10月底或11月初开售的绿地·滨江汇项目，可谓进展神速，据项目有关负责人介绍，该公寓项目所在地块是绿地集团今年2月才以底价获得的海珠区工业大道精细化工厂的两幅商业地块，目前该项目已建到出地面。

100万以下可入市公寓

相对住宅而言，公寓的投资门槛总体不高，南沙有的公寓最便宜的只需20多万元一套，番禺新崛起的商圈也有总价70万元左右的小公寓，而市中心区域的公寓则基本要去到90万~100万元以上。也许正是看到了商机，此次"金九银十”期间连海珠、荔湾也有不少新的公寓项目出来抢客，使得从8月底开始到11月，广州各区都迎来了公寓"丰收季”，各式大小不一、形态特别的公寓产品绝对能让有闲钱的市民挑到眼花。

一般来说，公寓产品的土地使用年限只有50年，而且产品多以30~40多平方米单间、50~60多平方米的一房一厅以及70~100多平方米的大两房为主，布局多似酒店，房间分布在走廊的两边，一般是两梯或三梯多户，舒适度难以与住宅媲美。和住宅相比，公寓产品的兼容性则更大，既可作为办公室进行工商登记，也可作为自住或出租型单位。

目前回报率仅3%~5%

值得留意的是，公寓产品的物业管理费、水电费都会比住宅要高，而且由于现在公寓产品整体供应量比较大，投资公寓产品只能使投资者获得较稳定的投资回报，但这种投资回报率未必会高过将资金放银行存定期。

根据粗略的回报率计算公式：租金回报率=(月租金×12)÷购买房屋总价。中介人士的投资分析显示，现在各个地段的公寓租金回报率仅有3%~5%，甚至低过两年定期存款利率，仅有少数能高于5年存款利率。如果投资新兴的商务区，则投资者还需耐得住"守业”寂寞，做好头几年投资回报率不会很理想的思想准备。不过，绝大多数公寓产品投资者仍是将希望放在未来物业的升值前景，而不仅仅是租金回报上。

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