物业服务纠纷案件解读物业费能不能不交？

   物业纠纷问题关系到千家万户。仅去年一年，全省法院一审就受理了此类案件6000余件。日前，由省高院民一庭起草的一份《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》（征求意见稿）一出，立刻引起了社会各界的广泛关注。

   记者从省高院了解到，省高院民一庭近日每天都能收到十几封全省各地寄过来的信件，网上发来的电子邮件更是数以百计。

   今天是《意见稿》征求意见的最后一天。这次《意见稿》到底带来了哪些变化？物业服务产生纠纷后我们应该如何维护好自己的权益？针对大家在这次征求意见中比较关心的几个热点问题，本报特请省高院相关人士做了解读。

   业主委员会到底能不能被告上法庭？

   案例：

   某小区的物业服务合同期满，由于小区业主委员会之前与该物业公司一直存在着矛盾，也想趁此机会更换物业公司。于是，业主委员会在小区内张贴了相关通告，披露了原先物业公司的不足之处。
   原物业公司将业主委员会告上了法庭，并提出了赔偿。
   但是在庭上，业主委员会辩称，业主委员会不是独立主体、法人，应当将全体业主列为被告。

   《意见稿》相关条文：

   第五条因物业服务合同的效力、履行、解除、终止等涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。

   解读：

   由于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中只对业主委员会具有原告资格的几种情形进行了规定，对业主委员会能否成为被告问题，司法解释没有明确。
   因此，法院在实际审理中有两种观点：一种认为业主委员有相对独立支配的财产和经费，虽无法人资格，但构成民事诉讼法上的"其他组织”，可以成为被告。
   而另一种观点则认为，业主委员会没有自己独立的财产，业主委员会没有承担民事责任的财产基础。
   对此，这次省高院出台的《意见稿》采纳了第一种意见，规定业主委员会可以成为物业服务纠纷中的被告。

   物业服务存在瑕疵
   物业费能不能不交或少交？

   案例：

   谢先生是某小区的业主，两年前入住后，由于对物业公司的服务不满意，所以一直拒绝缴纳物业费，累计欠交物业管理费人民币10725元。
   在多次催缴未果后，物业公司将谢先生告上了法庭，请求法庭判令谢先生缴清所有的物业费。
   法院也到小区现场进行调查，发现小区物业管理情况未达到其相应的收费级别，小区的居民不满情绪十分强烈。

   《意见稿》相关条文：

   第十九条物业服务人追索物业服务费纠纷中，单个或者少部分业主确能举证证明物业服务人提供的物业服务不符合物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，存在明显瑕疵，且相关物业服务对该单个或该部分业主具有特殊性，而要求减免相应物业服务费的，可酌情予以支持。
   第二十条人民法院核减物业服务费的，应根据物业服务合同约定，对物业服务人未履行的服务项目所对应的费用部分，根据实际情况予以适当核减。

   解读：

   当前浙江法院受理的物业服务纠纷案件中，绝大多数都是物业服务人追索业主物业欠费的纠纷。
   此类案件中，业主一般都会以物业服务人的物业服务存在质量瑕疵为由拒绝支付或者要求降低物业收费。但如何把握"物业服务的标准”，以及物业服务不达标时又该如何进行"物业费的核减”却成了问题。
   《意见稿》对此进了明确规定。

   物业服务不好业主如何举证？
   业主委员会败诉

   案例：

   同样是谢先生的案例，除了法院调查后取得的证据外，谢先生也提出了许多物业服务不到位的地方。但是由于不少服务内容都由物业公司自己保存，所以，法院要求谢先生进行举证时，其无法提供。法院最后也没有采纳这些证据。

   《意见稿》相关条文：

   第二十一条业主主张物业服务人提供的物业服务质量存在瑕疵的，应当提出证明物业服务质量存在瑕疵的初步证据；物业服务人有异议的，应当依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，举证证明其已按照合同约定和有关规定履行了相关义务。

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