城市化步伐将增加商用地产需求

但一下自己的看法。因为今天在座各位专家，大家都是房地产领域的专家。地产实际上分两大块，一个是住宅市场，还有一个商业地产。先谈一下商业地产，从全国各个城市来看，商业地产的发展如雨后春笋一下蓬勃发展。现在一个城市，在旧城改造，新项目开发中，每一个100万平米的综合体都有几十万的商业。这样商业的消耗量、商业的面积是和城市的人口和消费量有关系的。据我所知，在一个区里有五个商业，这五个商业都面临着未来的招商和将来的商业定位问题，这样在未来的发展中，商业无限放大。

有些开发商因为在二三线城市，商业的价格比住宅价格还是要高的。像一线城市，现在住宅价格比商业价格还贵。但是二三线城市，因为商业的价格，特别是底商可能比住宅价格都高到二至三倍。这样大的商业面积都在开发，无论是社区商业，还是商业综合体，还是其他的商业都在无限扩张。这样将来会带来一个商业体量过剩，经营面积过大，对于对投资者来讲，对市场来讲将是一个问题。

第二，从商业的经营来看，过去大家不会做商业。原来我们只是学日本的商业，学香港的商业，从商业业态定位，到商业感觉，到商业运营。但是近些年内地商业地产的发展基本上已经成熟，但在二三线城市对商业地产的发展认识还是比较浅显。现在在商业地产开发过程中，大家盲目开发，对商业地产的规律性不了解，先做产业规划，再做建筑规划。在做建筑规划的时候应该和商家提前谈好我的入住面积，包括停车场以及它的配套，这些应该是个完整的体系。但目前在二三线城市，我们看到的问题还是比较重的。

这些问题主要暴露在我们开发商自身，也就是说大家对商业地产的理念、思想、意识没有提高到一定的程度。

第三，目前商业地产出现了租金比较低，甚至买了商铺以后，投资回报到二十年、三十年。第二，消费价格也在有所下降。住宅价格在无限地涨，但我们商业价格不但没涨而且还在降。这里面有几方面的原因。第一，从整个商业环境来看，有人买了商铺以后，他要么自己经营，要么出租出去，但目前的出租价格，租金都不高。不高原因是因为商家的经营状况不好。第二，刚才董利也讲了，大家看到目前住宅市场价格走得非常快，但为什么商业地产上不来，我们现在都在看"三架马车”，一个是投资，一个是出口，第三个是内需。因为商业地产的投资和硬性需求并没有完全释放出来，这样就导致商业地产还处在一个拉锯的

编辑：